Vandaag heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over een interessante kwestie. Een verhuurder van een bedrijfsruimte heeft de sloten vervangen van de verhuurde bedrijfsruimte. Huurder had namelijk een huurachterstand en de verhuurder heeft vervolgens de sloten vervangen. Mocht de verhuurder zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot (door het verlenen van toegang) opschorten? De Hoge Raad oordeelt als volgt (ECLI:NL:HR:2024:389).

Wat speelde er?

Verhuurder verhuurde met ingang van 1 juni 2016 een bedrijfsruimte bestaande uit meerdere units aan de huurder. De huurovereenkomst was aangegaan voor de duur van vijf jaar lopende tot 1 juni 2021.

Het blijkt dat de huurder op enig moment heeft geprobeerd om tezamen met de verhuurder een indeplaatsstelling van een derde partij in de huurovereenkomst te realiseren. Deze indeplaatsstelling loopt echter spaak en komt niet tot stand. De huurovereenkomst is ook niet met wederzijds goedvinden met de verhuurder beëindigd.

Vaststaat dat de huurder sinds januari 2019 geen huur meer betaalt en dat de huur nog langer voortduurt. Op enig moment heeft de huurder de bedrijfsruimte vrijwillig verlaten.

Vervolgens heeft de verhuurder meermaals bij de huurder aangedrongen om de units op te ruimen en schoon te maken. Ook moest de huurder de sleutels nog inleveren. De huurder gaf hier echter geen gehoor aan. De verhuurder heeft vervolgens zelf de sloten van de verschillende units vervangen. Toen de huurder weer (opnieuw) de toegang wilde verkrijgen tot de bedrijfsruimte heeft de verhuurder dit geweigerd.

Vordering huurachterstand

De verhuurder heeft bij de rechter betaling van de ontstaande huurachterstand gevorderd tot het moment dat zij de bedrijfsruimte weer aan een ander heeft kunnen verhuren. Ook wilde de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden.

De huurder meent echter dat zij geen huur verschuldigd is, omdat de verhuurder haar het huurgenot zou hebben ontnomen door er bij haar op aan te dringen om het gehuurde te ontruimen en de sleutels in te leveren. Daar komt bij dat de verhuurder de sloten van het gehuurde heeft vervangen.

Uitspraak eerste aanleg en in hoger beroep

De kantonrechter heeft de vorderingen van de verhuurder in eerste aanleg toegewezen.

De huurder laat het er niet bij zitten en er volgt een hoger beroepsprocedure bij het gerechtshof. Het gerechtshof ‘s – Hertogenbosch laat het vonnis in eerste aanleg in stand (ECLI:NL:GHSHE:2023:375). In het bijzonder oordeelt het hof dat geldt dat de huurder eerder in verzuim is komen te verkeren door de huur vanaf 1 januari 2019 niet meer te betalen. Van de verhuurder kon daarom niet langer worden verwacht om het huurgenot aan de huurder te verschaffen. Daarnaast had de huurder niet de bevoegdheid om de huurbetalingen op te schorten.

De huurovereenkomst liep aldus gewoon door en dus moest de huurder de huurpenningen aan de verhuurder betalen tot het moment waarop de verhuurder een andere geschikte huurder zou hebben gevonden.

De Hoge Raad

De huurder is volhardend en heeft tegen het arrest van het gerechtshof cassatie ingesteld. Een kenmerk van een procedure bij de Hoge Raad is dat de Hoge Raad slechts beoordeelt of een lagere rechter het recht juist heeft toegepast en de regels voor de procedure goed heeft gevolgd. Als er fouten zijn gemaakt, dan vernietigt hij de uitspraak en meestal wordt de zaak dan naar een rechter van een ander gerechtshof verwezen.

Wat is aangevoerd bij de Hoge Raad?

Betoogt is dat het hof heeft miskend dat:

1. een verhuurder zich tijdens de looptijd van een huurovereenkomst niet (tijdelijk) eenzijdig kan bevrijden van zijn verplichting tot het verschaffen van het huurgenot aan huurder (wegens de reden dat de huurder de huur niet betaalt of heeft betaald); en
2. het verschaffen van het huurgenot een kernverplichting van de verhuurder vormt.

En dat deze verplichting tot het verschaffen van huurgenot niet kan worden opgeschort:

1. vanwege haar bijzondere aard in het huurrecht; en
2. omdat die verplichting na het vervallen van de opschortingsgrond (betaling van de huurachterstand) naar haar aard niet meer kan worden nagekomen.

Tenslotte is aangevoerd dat het recht van opschorten in artikel 6:262 lid 1 BW vereist dat sprake is van tegenoverstaande verplichtingen. Hieruit volgt dat niet-betaling van de huur over een bepaalde huurperiode, de verhuurder niet het recht geeft om de nakoming van zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot over een andere huurperiode op te schorten.

Uitspraak van Hoge Raad

De Hoge Raad is kort en duidelijk. Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst. De wettelijke regel over het recht van opschorten geldt dus ook voor partijen bij een huurovereenkomst. De verplichting tot het verschaffen van huurgenot enerzijds en tot het betalen van de huur anderzijds zijn tegenover elkaar staande verplichtingen in de zin van artikel 6:262 BW. Daaraan hoeft niet in de weg te staan dat de uit de huurovereenkomst voortvloeiende (niet-nagekomen) betalingsverplichting van de huurder betrekking heeft op een eerder tijdvak van de uit diezelfde huurovereenkomst voortvloeiende (opgeschorte) verplichting tot verschaffing van het huurgenot.

Er bestaat géén regel die inhoudt dat de verhuurder geen opschortingsbevoegdheid toekomt, omdat hij na betaling van de huurachterstand niet alsnog het huurgenot over die periode kan verschaffen. De overige aangedragen argumenten behoeven, aldus de Hoge Raad, geen verdere behandeling

Let op! Mag een verhuurder dan nu sloten vervangen?

Betekent dit nu dat verhuurders zonder meer bij wanbetaling mogen opschorten door de sloten te vervangen? Enige voorzichtigheid is toch vereist. Belangrijk detail in deze uitspraak was namelijk dat de sloten zijn vervangen, nadat de huurder vrijwillig al was vertrokken. Vanwege het bestaan van de huurachterstand, was de verhuurder niet langer bereid om de huurder opnieuw het huurgenot te verschaffen. Dit valt onder het opschortingsrecht. Eigenrichting was in deze zaak dus niet aan de orde.

Mijns inziens heeft de betrokken AG Valk in zijn conclusie terecht opgemerkt dat alleen binnen de grenzen van het opschortingsrecht men eventueel kan zeggen dat het eigenrichting legitimeert (ECLI:NL:PHR:2023:1204). Daarbuiten geldt nog steeds het belang van de rechtsvrede dat een verhuurder een executoriale titel nodig heeft om de huurder eenzijdig het huurgenot te kunnen ontnemen. Meer hierover is te lezen in de conclusie van het Parket bij de Hoge Raad.

Tot slot behoeft het de opmerking dat het hier gaat om een uitspraak betreffende een bedrijfsruimte. Dergelijke uitspraken kunnen niet één op één worden overgenomen bij de verhuur van woonruimte. Bij de huur van woonruimte is extra oplettend- en zorgvuldigheid vereist. Daarvoor gelden immers weer bijzondere vereisten.