Onderhuurder weigeren vanwege concurrentie? De eigenaar van een winkelcentrum deed het. De verhuurder wilde dat de concurrentie niet verder zou toenemen. Het succes van een winkelcentrum is volgens hem afhankelijk van de diversiteit van het winkelaanbod.

Is concurrentie een geldige reden om een onderhuurder te weigeren? Die vraag werd voorgelegd aan de kantonrechter in Maastricht.

Onderhuurder geweigerd

Een huurder exploiteert een cataloguswinkel in een winkelcentrum in Heerlen en wil die winkelruimte onderverhuren aan Blokker. De verhuurder weigert de onderhuurder, omdat de branche ‘huishoudelijke artikelen’ al ruim vertegenwoordigd is in het winkelcentrum. Haar grootste huurder Megamarkt zal bovendien concurrentie ondervinden van Blokker. Maar in de huurovereenkomst staat dat verhuurder toestemming voor onderverhuur niet op onredelijke gronden zal weigeren. Is het argument van de verhuurder onredelijk?

Weigeren vanwege concurrentie onredelijk?

De kantonrechter moet beoordelen of het onredelijk is dat de verhuurder de onderhuurder weigert. Weigeren van een onderhuurder is onredelijk als de verhuurder daarbij geen aanwijsbaar en redelijk belang heeft. Weigering kan ook onredelijk zijn als er tussen de belangen van verhuurder en huurder een zodanige onevenredigheid bestaat dat weigering onaanvaardbaar is. Dan maakt de verhuurder misbruik van zijn bevoegdheden.

Verhuurder mag belangen andere huurders meewegen

De verhuurder voert aan dat de cataloguswinkel een unieker karakter aan het winkelcentrum geeft dan een doorsnee Blokker. De kantonrechter gaat mee in dat standpunt. Het assortiment van de cataloguswinkel is vergelijkbaar met dat van een warenhuis en veel uitgebreider dan het assortiment van Blokker. Dat in de huurovereenkomst geen verplichting voor de huurder is opgenomen om een ‘catalogus-formule’ te hanteren, is volgende de kantonrechter niet relevant. Het is onwaarschijnlijk dat de huurder van die formule zou afstappen. Het is ten slotte niet onredelijk dat de verhuurder het belang van Megamarkt laat meewegen, aldus de kantonrechter.

NB. De verhuurder heeft ter zitting laten weten dat zij bereid is om in overleg met de huurder naar een aanvaardbare invulling van de winkelruimte te kijken. De onderhuurder mag mede daarom worden geweigerd.

De oplossing: verhuurder verhuurt rechtstreeks aan Blokker

Enigszins opmerkelijk is de oplossingsrichting die de verhuurder op zitting aanvoert. Als Blokker de overtollige winkelruimte van Megamarkt overneemt voor de exploitatie van een niet rechtstreeks met Megamarkt concurrerende winkel uit het Blokker-concern (bijvoorbeeld Xenos), is de verhuurder bereid om mee te werken aan een voortijdig einde van de huurovereenkomst met de huurder. Nadat die huurovereenkomst is geëindigd, zal zij de winkelruimte rechtstreeks aan Blokker verhuren. Het winkelaanbod wordt daardoor minder divers en de concurrentie neemt toe. Daar staat tegenover dat Megamarkt een tegemoetkoming krijg in de vorm van inkrimping van het gehuurde en daardoor een vermindering van de huurprijs.

Het is de vraag of de omstandigheid dat de verhuurder wel rechtstreeks aan Blokker wil verhuren had moeten worden meegewogen bij beantwoording van de vraag of het weigeren van de onderhuurder redelijk was. Dat heeft de kantonrechter niet gedaan. Het is goed voorstelbaar dat de verhuurder binnen het Blokker-concern of daarbuiten een geschikte huurder had kunnen vinden voor de overtollige winkelruimte van Megamarkt. Haar belang bij het weigeren van een onderhuurder aan wie zij onder die omstandigheden zelf wel had willen verhuren, valt dan weg. De uitkomst van deze procedure had in dat geval anders kunnen uitpakken.

Het belang van de onderhuurbepaling

Een onderhuurder weigeren vanwege concurrentie? De verhuurder in deze zaak moest dat uitgebreid motiveren. Deze zaak onderstreept het belang van een duidelijk omschreven onderhuurbepaling. De verhuurder die inspraak wil houden op het winkelaanbod zal zorgvuldig de inhoud van de contractuele onderhuurbepaling moeten afwegen. Die clausule kan strikter of ruimer worden geformuleerd dan de verhuurder in deze zaak had gedaan.