Eind 2021 steeg de inflatie sterk, met een uitschieter in september 2022 naar 14,5% op basis van de consumentenprijsindex (CPI). In de meeste zakelijke huurovereenkomsten is de jaarlijkse huurverhoging gekoppeld aan deze consumentenprijsindex. Veel huurders zagen hun huurprijzen het afgelopen jaar dan ook met forse bedragen stijgen. Op 4 mei 2023 wees de kortgedingrechter van de rechtbank Den Haag een gunstig vonnis voor hurende ondernemers: een huurverhoging van 14,5% was onredelijk.
Verhuurders zijn gewaarschuwd, omdat toepassing van deze uitspraak tot een dubbele correctie op de huurprijs leidt. Waarschijnlijk heeft de kortgedingrechter dat niet voor ogen gehad. De overwegingen van de kortgedingrechter ondersteunen dat resultaat in ieder geval niet. In dit artikel nemen we de uitspraak onder de loep.
Verhuurder kondigt huurverhoging aan
Eerst wat over de achtergrond van het geschil. De huurder huurt een praktijkruimte, waar zij een tandartsenpraktijk exploiteert. De huurovereenkomst en algemene bepalingen zijn gebaseerd op het ROZ-model voor kantoorruimte. In de algemene bepalingen is opgenomen dat de jaarlijkse huurprijsverhoging volgens een berekening op basis van de CPI tot stand komt. Eind 2022 krijgt de huurder bericht dat de huurprijs vanaf 1 januari 2023 met 14,5% stijgt. De huurder vindt de huurverhoging onredelijk. Zij blijft de oude huurprijs betalen.
Standpunten in de procedure
De verhuurder vordert in kort geding veroordeling van de huurder om de opgelopen achterstand te voldoen. Zij vordert ook veroordeling van de huurder om voortaan de verhoogde huurprijs te betalen. De huurder verzoekt om de vorderingen van de verhuurder af te wijzen, omdat volgens haar sprake is van een onvoorziene omstandigheid die moet leiden tot wijziging van het huurverhogingsbeding. Als onvoorziene omstandigheid noemt zij de explosief gestegen energiekosten als gevolg van de oorlog in Oekraïne (en de uitzonderlijk hoge inflatie die daarmee gepaard gaat).
Daarnaast voert de huurder aan dat zij ook op basis van de huurovereenkomst mocht verwachten dat de huurverhoging zou worden bijgesteld. In de algemene bepalingen is namelijk opgenomen dat partijen in overleg zoveel mogelijk aansluiten bij eventuele wijzigingen in de berekeningsmethode van de CPI. Die berekeningsmethode is vanaf juni 2023 gewijzigd, omdat het CBS heeft geconstateerd dat de oude methode de inflatie niet correct weergeeft. Volgens de huurder weigert verhuurder ten onrechte om mee te werken aan een aanpassing van het huurverhogingspercentage.
Huurverhoging onredelijk? Het oordeel van de rechter
De kortgedingrechter oordeelt dat de uitzonderlijk hoge inflatie geen onvoorziene omstandigheid is die moet leiden tot wijziging van het huurverhogingsbeding. De huurverhoging is er juist voor bedoeld om inflatie te corrigeren, ook hoge inflatie. Maar als inflatie het uitgangspunt van het huurverhogingsbeding is, dan moet de achterliggende berekeningsmethode de inflatie wel juist weergeven. Sinds de stijging van de energieprijzen is dat volgens het CBS niet meer het geval. Daarom voorspelt de kortgedingrechter dat de huurverhoging in dit geval onredelijk is.
Dat het CBS pas vanaf juni 2023 een nieuwe berekeningsmethode hanteert, legt geen gewicht in de schaal. De berekeningsmethode was op het moment van de huurverhoging al niet meer adequaat. Partijen zullen daarom ook het huurverhogingspercentage van 1 januari 2023 moeten aanpassen. De rechter wijst de vorderingen van de verhuurder af.
Schijnbare redelijkheid
De eerste uitspraak over de explosieve huurverhogingen van het afgelopen jaar is een feit. Daarin is duidelijk aandacht besteed aan de worstelingen in de praktijk, maar ook aan het doel van de huurverhoging. De voorlopige uitkomst in deze zaak – de huurverhoging moet naar beneden worden bijgesteld – lijkt aan beide omstandigheden tegemoet te komen. Maar schijn bedriegt. Aanpassing van het huurverhogingspercentage zal tot een dubbele correctie op de huurverhoging leiden. Daardoor stijgt de huurprijs minder hard dan de inflatie. En dat is juist niet het resultaat dat de kortgedingrechter in deze zaak heeft willen bereiken.
Hoe zit dat met die dubbele correctie?
Normaal gesproken staat de CPI gelijk aan de prijsontwikkelingen in de markt. Van juni 2023 tot en met mei 2024 ligt dat anders. In die periode wordt het inflatiecijfer mede beïnvloed door vergelijking van de nieuwe met de oude methode. Daarom maakt het voor de prijsontwikkeling op lange termijn niet uit of de nieuwe methode voor de stijgende energieprijzen al werd gevolgd of dat de overstap in juni 2023 wordt gemaakt. Er zijn wel tijdelijke verschillen zichtbaar: via de oude methode loopt de inflatie sneller op, maar hij zwakt ook weer sneller af.
Een huurverhoging van 14,5% zou volgens de nieuwe methode te hoog zijn geweest. Maar dat wordt gecorrigeerd met de eerstvolgende huurverhoging na toepassing van de nieuwe berekeningsmethode (voor deze huurder op 1 januari 2024). De huur stijgt dan minder dan volgens de inflatie zou moeten. Op die manier betaalt de huurder uiteindelijk precies wat hij moet betalen, namelijk de huurprijs met correctie voor inflatie.
Als partijen ook het huurverhogingspercentage van januari 2023 bijstellen, dan stijgt de huur niet meer met de inflatie mee. De huurder ontvangt daarmee een voordeel dat ieder jaar weer in de huurprijs doorwerkt. Dat voordeel kan oplopen tot duizenden euro’s.
Wat is de oplossing?
Zoals je hierboven al las, werkt de inflatie op basis van de oude methode sneller in de huurprijs door. Daardoor voelt de huurder de stijging eerder in zijn portemonnee dan bij de nieuwe methode het geval zou zijn geweest. Hoewel de huurder dus op de lange termijn een correcte huurprijs betaalt, kan er behoefte bestaan aan een tijdelijke correctie. Het gesprek tussen partijen zou dan daarover moeten gaan, en niet over een permanente aanpassing van het huurverhogingspercentage.
Heb je vragen over de consequenties van een huurverlagingsvoorstel? Of ben je benieuwd hoe de rechtspraak zich verder ontwikkelt? Lees dan onze andere artikelen over huurprijsverhoging of neem contact op met onze huurrecht specialisten.
