Bijna iedere zakelijke huurovereenkomst kent een indexatieclausule. De bepaling vormt de basis voor berekening van de (jaarlijkse) huurverhoging. Toch krijgt de indexatieclausule over het algemeen weinig aandacht. De verhuurder gebruikt vaak een modelbepaling of neemt de regeling uit een model over in zijn algemene bepalingen. In veel gevallen accepteert de huurder de clausule in die vorm, hoewel een indexatieclausule op maat veel voordelen kan bieden.

De gemiddelde indexatieclausule: wat staat erin?

In de gemiddelde huurovereenkomst bestaat de indexatieclausule uit de volgende componenten:

• – de huurverhoging volgt de consumentenprijsindexcijfers (CPI) die het CBS iedere maand publiceert;
• – het maandindexcijfer van 4 maanden voordat de huurverhoging plaatsvindt wordt gedeeld door het maandindexcijfer van een jaar daarvoor;
• – je hebt hiermee de jaarinflatie berekend. De huurprijs stijgt vervolgens met dit inflatiecijfer door de twee getallen met elkaar te vermenigvuldigen;
• – is de huurprijs al eens verhoogd? Bij een volgende huurverhoging geldt de verhoogde huurprijs als basis. Je vermenigvuldigt in dat geval de verhoogde (laatst geldende) huurprijs met het nieuwe inflatiecijfer;
• – de verhuurder voert geen verlaging van de huurprijs door. Is het inflatiecijfer negatief (er is sprake van deflatie)? Dan blijft de huurprijs gelijk totdat er ten opzichte van de laatste huurverhoging weer sprake is van een stijging van prijzen;
• – een huurverhoging wordt in de regel automatisch toegepast. De verhuurder hoeft hier geen mededeling van te doen (maar dat gebeurt vaak wel).

Daarnaast kan in een indexatieclausule beschreven staan wat er gebeurt als de gehanteerde berekeningswijze niet meer beschikbaar of veranderd is. In het meest recente ROZ-model Winkelruimte is bijvoorbeeld de volgende bepaling opgenomen:

“Indien het CBS bekendmaking van genoemd prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd. Bij verschil van mening hieromtrent kan door de meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen.”

Het ROZ-model Kantoorruimte kent een vergelijkbare bepaling.

Waarom een indexatieclausule op maat?

Een indexatieclausule in de bovengenoemde vorm volgt de inflatieontwikkeling. Het is een effectief middel om geldontwaarding tegen te gaan. Daardoor stijgt de huurprijs met het algemene prijspeil mee. Voor de huurder knelt dat op het moment waarop de inflatie hoog is. De standaard indexatieclausule volgt die prijsschommeling in principe zonder uitzondering.

Extra zuur is het als het hoge inflatiecijfer voor een groot deel verband houdt met kosten die de huurder draagt en de verhuurder slechts beperkt raken. Een sprekend voorbeeld is de hoge inflatie door (met name) stijgende energiekosten in 2021 en 2022. In 2022 en 2023 heeft dit tot forse huurverhogingen geleid. In een eerste uitspraak over de redelijkheid van die huurverhoging kwam de huurder er vooralsnog goed vanaf. Toch is het opletten geblazen. Het is maar de vraag of die uitspraak stand houdt of ook van toepassing zal zijn op anders geformuleerde indexatieclausules.

Tips voor maatwerk

Tip 1: bepaal de basis voor huurverhoging

Is de inflatieontwikkeling een geschikt uitgangspunt voor partijen? Een alternatief is dat partijen kiezen voor een vast percentage of een afgesproken bedrag. Dat geeft zekerheid, maar kan ten opzichte van een prijsindex nadelig voor één van de partijen uitpakken. Bovendien is ook een vast bedrag aan geldontwaarding onderhevig.

Meestal kiezen partijen daarom toch voor een prijsindex. Dat hoeft overigens niet de consumentenprijsindex te zijn. De verhoging van de huurprijs in de vrije sector is dit jaar bijvoorbeeld gekoppeld aan de gemiddelde loonontwikkeling. En hoewel dit ongebruikelijk is, kunnen partijen er ook voor kiezen om de prijsontwikkeling van een specifieke variabele uit een index naar keuze te volgen. De huurverhoging wordt dan bijvoorbeeld gekoppeld aan de variabele ‘exploitatie en handel onroerend goed’ uit de dienstenprijsindex. Over het algemeen geldt dat de pieken en dalen van één variabele groter zullen zijn dan die van een overkoepelende prijsindex. Het is verstandig om de verschillen over een langere periode naast elkaar te leggen voordat partijen een keuze maken uit de verschillende opties.

Tip 2: spreek de berekeningsmethode door

De meeste indexatieclausules volgen maandindexcijfers. De consequentie daarvan is dat incidentele pieken en dalen in de inflatie voor een volledig jaar kunnen doorwerken in de huurprijs. Huurders met een huurverhoging op 1 januari 2023 hadden dit jaar bijvoorbeeld pech, omdat de inflatie van september 2022 (4 maanden voor de huurverhoging) piekte op 14,5%.

Als alternatief kunnen partijen ervoor kiezen om een gemiddeld indexcijfer over één of meerdere jaren te hanteren. Een gemiddelde jaarindex geeft ontwikkelingen in de inflatie met enige vertraging door. De huurder heeft meer tijd om bij te sturen, maar heeft vervolgens langer te maken met een hoger indexcijfer. Voor verhuurders kan deze variant nadelig zijn ten opzichte van maandindexcijfers, omdat de inflatie met vertraging in de huurprijs doorwerkt en dat verschil bij het einde van de huur niet wordt verrekend.

Tip 3: denk na over een aftopregeling

Een aftopregeling bepaalt tot hoever partijen het gekozen indexcijfer willen volgen. Partijen kunnen afspreken dat zij de inflatieontwikkelingen volgen tot een bepaald percentage. Zij kunnen ook afspreken dat inflatie boven een bepaald percentage voor bijvoorbeeld de helft wordt doorberekend in de huurprijs. Een combinatie van deze (of andere) voorbeelden is ook mogelijk.

Tip 4: bedenk een plan B

Wat doe je als de gekozen methode ophoudt te bestaan of als de wijze van berekening verandert? En wat spreek je af in het geval de berekening een onjuiste uitkomst blijkt te geven, of als die incompleet blijkt te zijn? Met name bij indexcijfers is het goed om daar vooraf afspraken over te maken. De standaardregeling uit de ROZ-modellen kent zo’n regeling voor de eerste vraag. De tweede vraag blijft in die regeling onbeantwoord. Wat betekent dat? Hebben partijen alleen in het eerste geval een plan B willen introduceren of hebben ze over het tweede scenario niet nagedacht? Als partijen hebben bedoeld om alleen in de beschreven gevallen een plan B toe te passen, is het soms goed om ook dat vast te leggen.

Tip 5: vraag advies aan een huurrecht advocaat

Afhankelijk van de onderhandelingspositie en individuele behoefte van partijen zijn er nog andere wijzigingen te bedenken. Huurders kunnen er bijvoorbeeld behoefte aan hebben dat ook huurverlagingen worden doorgevoerd (al dan niet in combinatie met een aftopregeling). Een andere mogelijkheid is dat partijen afspreken dat een huurverhoging vooraf door de verhuurder wordt medegedeeld en dat de huurder vervolgens de mogelijkheid krijgt om de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen.

Er valt dus eindeloos te variëren. Bij het opstellen van of onderhandelen over huurcontracten nemen we de verschillende opties graag met je door.

Een indexatieclausule woonruimte op maat

Bij woonruimte gelden deels andere uitgangspunten. De huurverhoging voor sociale huurwoningen is gemaximeerd. Verhuurders volgen in de regel de wet, maar zullen wel in hun overeenkomst moeten opnemen dat de huurprijs overeenkomstig de wet wordt verhoogd.

Het huurverhogingspercentage voor vrije sector huurwoningen wordt in beginsel aan partijen overgelaten, maar is via de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen toch aan specifieke vereisten gebonden. Voldoet een indexatieclausule niet aan de vereisten van de richtlijn? Dan is het niet van toepassing. De verhuurder kan dan slechts terugvallen op wettelijke – meer bewerkelijke – route tot huurverhoging.

Meer weten over indexatieclausules voor woonruimte? Neem dan contact op met onze huurrecht specialisten.

Nb. Sinds 1 mei 2021 zit er ook een maximum aan de huurverhoging voor vrije sector huurwoningen. Dit is een tijdelijke maatregel die geldt tot 1 mei 2024. Er ligt een voorstel om de maatregel te verlengen tot 1 mei 2027.