Het is één van de kernafspraken uit de huurovereenkomst: de verhuurder geeft het gehuurde in gebruik aan de huurder. Soms weet de huurder bij aanvang al dat hij het gehuurde niet zelf wil gaan gebruiken. In andere gevallen ontstaat het idee om onder te verhuren tijdens de looptijd van de huurovereenkomst. Uw gehuurde locatie onderverhuren, mag dat eigenlijk?

Bent u verhuurder en wilt u weten in welke mate u invloed kunt uitoefenen op onderverhuur door uw huurder? Dan is de informatie uit dit artikel ook relevant voor u.

Controleer het huurcontract op een onderhuurverbod

Om te achterhalen of u uw gehuurde locatie mag onderverhuren, controleert u eerst de contractuele afspraken. In de huurovereenkomst kan een regeling voor onderverhuur worden opgenomen. Partijen mogen een regeling voor onderverhuur in principe invullen zoals zij willen. In veel huurovereenkomsten of algemene voorwaarden is een algeheel verbod op onderverhuur opgenomen. Zo staat in de meest recente Algemene Bepalingen van het ROZ model voor retail, hotels, horeca en campings:

“Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan.”

Een verhuurder kan er ook voor kiezen om onderverhuur voor specifieke gevallen toe te staan of nadere voorwaarden aan onderverhuur te verbinden. Zo kan in de huurovereenkomst worden opgenomen dat onderverhuur aan een gelieerde vennootschap van de huurder is toegestaan of dat in geval van onderverhuur aanvullende zekerheid wordt gesteld. Onderverhuur is dan slechts in die gevallen of onder die voorwaarden toegestaan.

Is naast een verbod op onderverhuur opgenomen dat de verhuurder toestemming voor onderverhuur niet op onredelijke gronden zal weigeren? Dan moet de verhuurder een redelijke weigeringsgrond aandragen. Wat is een redelijke weigeringsgrond? Mag een verhuurder bijvoorbeeld onderverhuur in afwijking van de contractuele bestemming tegenhouden? En mag de eigenaar van een winkelcentrum onderverhuur weigeren vanwege concurrentie? In onze artikelen over onderhuur en onderverhuur leest u hoe dit zit.

Onderverhuren ondanks onderhuurverbod toch toegestaan?

Huurder en verhuurder zijn aan de huurovereenkomst gebonden, tenzij zij naderhand afwijkende afspraken maken. In overleg kunnen partijen de beperkingen uit de huurovereenkomst daarom op ieder moment oprekken of opheffen. De verhuurder heeft ook in dat geval de mogelijkheid om aan zijn instemming voorwaarden te verbinden.

In bijzondere gevallen kan een contractueel verbod of een contractuele beperking op onderverhuur ook zonder instemming van de verhuurder buiten spel worden gezet. De huurder mag – ondanks het verbod – toch onderverhuren als het beroep op het verbod naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of als sprake is van misbruik van recht. Of dat het geval is, hangt af van het belang van de verhuurder bij het verbod en het belang van de huurder bij onderverhuur. De twee voorbeelden hieronder laten zien dat vergelijkbare situaties tot verschillende uitkomsten kunnen leiden:

1. Het hof in Arnhem oordeelde dat een verhuurder onderverhuur mocht verbieden vanwege een vrees voor reputatieschade. De huurder had niet aannemelijk gemaakt dat die vrees onterecht was. Het belang van de verhuurder stond daarom vast.
2. In een zaak bij de Utrechtse voorzieningenrechter mocht de verhuurder onderverhuur niet verbieden vanwege een vrees voor reputatieschade. De huurder had met succes aangevoerd dat het wijzigen van de gebruiker van het pand niet per definitie tot reputatieschade leidde. Het belang van de verhuurder kwam daardoor op losse schroeven te staan. De huurder had bovendien een groot belang bij onderverhuur.

Kan een onderhuurverbod ook buiten spel worden gezet als onderverhuur wordt geweigerd omdat de financiële positie van de onderhuurder onzeker is? Nee, zegt het hof Den Haag. Maar alleen als daar aanvullende redenen voor zijn.

Bepaalt de huurovereenkomst niks? Uw gehuurde locatie onderverhuren is in beginsel toegestaan

Als in de huurovereenkomst niets over onderverhuur is geregeld, is het onderverhuren van bedrijfsruimte in beginsel toegestaan. Dat is slechts anders als de huurder moet aannemen dat de verhuurder redelijke bezwaren zal hebben tegen de voorgenomen onderverhuur. In welke gevallen moet de huurder dat aannemen? Bijvoorbeeld bij onderverhuur die leidt tot concurrentie aan de verhuurder of tot activiteiten die schadelijk zijn voor de reputatie van het gehuurde.

NB. Is de huurovereenkomst gesloten vóór 1 augustus 2003? Dan geldt in beginsel ook zonder contractueel verbod dat onderverhuur is verboden.

Conclusie

Onderverhuur begint bij de huurovereenkomst. De huurder die wil onderverhuren zal niet alleen scherp moeten zijn op verbodsbepalingen. Ook als in de huurovereenkomst toestemming voor onderverhuur wordt gegeven, wordt daaraan regelmatig een voorwaarde of beperking gekoppeld. Past de gewenste onderhuurconstructie niet binnen de contractuele mogelijkheden? Overleg dan met de verhuurder. In bijzondere omstandigheden mag de huurder zelfs in strijd met de contractuele bepalingen onderverhuren. Is contractueel niets geregeld? Dan mag de huurder onderverhuren, tenzij er een uitzondering geldt.