Veel verhuurders krijgen te maken met de illegale onderverhuur van hun woning. In dat geval verhuurt de huurder de woning zonder toestemming van de verhuurder door aan een onderhuurder. Als er sprake is van illegale onderverhuur, komt ontbinding van de huurovereenkomst in beeld. In dit artikel bespreek ik de stappen die de verhuurder moet zetten om de huurovereenkomst te kunnen ontbinden.

Illegale onderverhuur bewijzen

Voordat de verhuurder de huurovereenkomst kan ontbinden, moet eerst worden bewezen dat er inderdaad sprake is van illegale onderverhuur. De verhuurder moet dit bewijs in principe verzamelen en aandragen. Dit kan de verhuurder op verschillende manieren doen. Zo kunnen verhuurders bijvoorbeeld bijhouden hoe vaak de huurder bij de woning wordt gezien en of de naam van de huurder nog op het naambordje staat. Ook kan de verhuurder verklaringen vragen van buren.

Bewijslast bij huurder neerleggen

Het is soms erg lastig voor een verhuurder om te bewijzen dat de woning illegaal wordt onderverhuurd. Er wordt in de praktijk daarom vaak een bewijsbeding opgenomen in de huurovereenkomst. De bewijslast wordt dan bij de huurder neergelegd. De huurder dient in dat geval te bewijzen dat hij wél in de woning woont en dat deze niet illegaal wordt onderverhuurd. Op deze manier is het voor de verhuurder gemakkelijker om illegale onderverhuur tegen te gaan.

Een dergelijk bewijsbeding kan echter worden aangemerkt als oneerlijk. Wanneer dit het geval is, zal het beding door de rechter worden vernietigd. Een rechter toetst ambtshalve of een beding oneerlijk is. In de rechtspraak is discussie over de vraag of een beding waarin de bewijslast wordt neergelegd bij de huurder moet worden gezien als oneerlijk. Er wordt wel aangenomen dat op de huurder een verzwaarde motiveringsplicht kan rusten. Dit betekent dat als de verhuurder gemotiveerd stelt dat de huurder handelt in strijd met het onderverhuurverbod, de huurder alsnog tegenbewijs moet leveren.

Ontbinding van de huurovereenkomst

Als duidelijk is dat de woning illegaal wordt onderverhuurd, kan de verhuurder de huurder aanschrijven. In de meeste huurovereenkomsten is opgenomen dat de huurder een boete moet betalen voor iedere dag dat de woning illegaal wordt onderverhuurd.  Als er geen boetebeding in de huurovereenkomst staat, kan de verhuurder ook een schadevergoeding vorderen. De rechter kan de hoogte van de schadevergoeding vaststellen aan de hand van de daadwerkelijke schade, of begroten op het bedrag dat de huurder aan winst uit de illegale onderhuur heeft behaald.

Vaak is het betalen van de boete of schadevergoeding niet genoeg en wil de verhuurder van de huurovereenkomst af. In dat geval kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden. Het ontbinden van de huurovereenkomst moet altijd via de rechter.

Huurbescherming onderhuurder

De ontbinding van de huurovereenkomst zorgt ervoor dat de overeenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder eindigt. Dit betekent niet altijd dat ook de onderhuurder de woning moet verlaten. Als de onderhuurder de volledige woning huurt, zet de verhuurder de onderhuurovereenkomst namelijk automatisch voort.

Bent u het als verhuurder niet eens met deze opgedrongen onderhuurder? In dit artikel schrijf ik meer over de mogelijkheden van de verhuurder om de onderhuurovereenkomst te beëindigen.

Conclusie

De verhuurder kan de huurovereenkomst beëindigen als er sprake is van illegale onderhuur. De verhuurder zal in beginsel moeten bewijzen dat er sprake is van illegale onderverhuur van de woning. Aangezien het voor de verhuurder lastig is om te bewijzen dat de huurder niet in de woning woont, kan er een verzwaarde motiveringsplicht op de huurder rusten.

Wordt uw woning illegaal onderverhuurd en wilt u de huurovereenkomst ontbinden? Of heeft een andere vraag over de onderverhuur van een woning? Neem dan vrijblijvend contact met mij op via kim@liebregtsleistra.nl of via 06 – 2356 3751.