Een verhuurder van winkelruimte heeft belang bij een financieel gezonde huurder. Logisch, want het betalen van huur is een kernverplichting van de huurder. Heeft de verhuurder ook belang bij een goede financiële positie van de onderhuurder? Ja, zegt de exploitant van een winkelcentrum. Hij stelt bij onderverhuur de voorwaarde van een financieel gezonde onderhuurder. Benieuwd of de rechter dat goedkeurt? Lees dan verder.

Verhuurder stelt voorwaarde voor onderverhuur

De exploitant van een winkelcentrum verhuurt een daarin gelegen winkelruimte. In de huurovereenkomst is een verbod op onderverhuur opgenomen. De huurder verzoekt de verhuurder om in te stemmen met onderverhuur. Dat verzoek wordt afgewezen, omdat de verhuurder geen stukken heeft ontvangen waaruit blijkt dat de kandidaat onderhuurder financieel gezond is. Volgens de huurder is de afwijzing onterecht. Eventuele financiële risico’s treffen de belangen van de verhuurder niet. De onderhuurder betaalt de huur immers aan de huurder, niet aan de verhuurder.

Voorwaarde voor financieel gezonde onderhuurder getoetst

Het Gerechtshof Den Haag stelt eerst vast dat in de huurovereenkomst een onderhuurverbod staat. De hoofdregel laat zich in die situatie raden: de verhuurder hoeft in principe niet aan onderverhuur mee te werken. Het hof formuleert ook een uitzondering: de huurder kan onderverhuur toch afdwingen als de verhuurder geen redelijke grond heeft om de kandidaat onderhuurder te weigeren.

Is onzekerheid over de financiële positie van de kandidaat onderhuurder een redelijke grond voor weigering? Ook al blijft de huurder tegenover de verhuurder verantwoordelijk voor het betalen van de huur? Ja, zegt het hof. Het gaat de verhuurder namelijk niet alleen om het betalen van de huur, maar ook om de continuïteit van de exploitatie van de winkelruimte. Dat geldt des te meer nu de verhuurder een winkelcentrum exploiteert. De beleggingswaarde van een winkelcentrum wordt mede bepaald door de exploitatie van de daarin gelegen winkelruimtes. Een verhuurder heeft er dus een eigen belang bij dat de onderhuurder financieel gezond is. Hierdoor blijft de afwijzing van de verhuurder overeind.

Conclusie

Deze uitspraak is interessant, omdat het hof duidelijk maakt dat de financiële positie van de onderhuurder ook de verhuurder aangaat. Weliswaar niet zozeer vanwege de huurbetalingsverplichtingen van de onderhuurder, maar omdat de financiële positie van de onderhuurder ook iets zegt over het exploitatierisico van het gehuurde. Dit heeft weer gevolgen voor de beleggingswaarde van het verhuurde object. Al met al duidelijke belangen van een verhuurder. Mag een verhuurder als voorwaarde voor onderverhuur de eis van een financieel gezonde onderhuurder stellen? Het hof vindt van wel.