In de wet is de verplichting voor de huurder opgenomen om het gehuurde te gebruiken zoals is afgesproken. Hoe de huurder het gehuurde mag gebruiken, staat vaak in een zogeheten bestemmingsbepaling. Staat de bestemmingsbepaling in de weg aan onderverhuur in afwijking van die contractuele bestemming? De kantonrechter in Zaandam geeft het antwoord.

Contractuele bestemming en onderhuurverbod

De huurder exploiteert een supermarkt in de door hem gehuurde winkelruimte. Die winkelruimte maakt deel uit van een klein winkelcentrum. De bestemmingsbepaling uit de huurovereenkomst laat het gebruik als supermarkt in de ruimste zin des woords toe. In de huurovereenkomst staat verder het volgende onderhuurverbod:

“Zonder schriftelijke toestemming van verhuurder mag huurder het gehuurde geheel noch gedeeltelijk door derden laten gebruiken of aan derden in onderhuur afstaan. Toestemming zal door verhuurder niet dan op redelijke gronden worden onthouden en in ieder geval worden verleend indien de voorgestelde onderhuurder een te goeder naam en faam bekend staand bedrijf is en huurder volledig garant blijft staan voor betaling van de huurpenningen.”

Na verloop van tijd is de winkelruimte te klein. De supermarktexploitant besluit om op een andere locatie een grotere supermarkt te openen en draagt Action als kandidaat onderhuurder aan voor de oude locatie. De verhuurder gaat niet zomaar met deze onderhuurder akkoord, maar stelt aanvullende voorwaarden. Daar wil de supermarktexploitant niet mee instemmen. Volgens de supermarktexploitant moet de verhuurder Action als onderhuurder accepteren.

Uitleg van de huurovereenkomst

De kantonrechter stelt vast dat het onderhuurverbod naar de letter genomen geen vrijheid laat om Action als onderhuurder te weigeren. Action roept voor wat betreft solvabiliteit, kredietwaardigheid, wijze van handeldrijven en zakelijke moraliteit geen redelijke bezwaren op. Zij is in andere woorden een betrouwbare huurder. De huurder heeft verder aangegeven volledig garant te blijven staan voor betaling van de huurpenningen. De huurovereenkomst bepaalt dat toestemming voor onderverhuur in dat geval moet worden gegeven.

Toch oordeelt de kantonrechter anders. De supermarktexploitant heeft het onderhuurverbod in redelijkheid niet zo mogen begrijpen dat de bestemmingsbepaling bij onderverhuur geen rol speelt. Ook al voldoet een kandidaat onderhuurder aan de eisen voor toestemming, dan nog mag de verhuurder onderverhuur weigeren als de onderhuurder de bestemming van het gehuurde zal wijzigen.

Conclusie

Is in de huurovereenkomst opgenomen onder welke voorwaarden of aan welke partijen onderverhuur is toegestaan, dan zet dat de bestemmingsbepaling uit de huurovereenkomst nog niet opzij. Een huurder heeft daarmee nog geen toestemming voor onderverhuur in afwijking van de contractuele bestemming. De kantonrechter in deze zaak oordeelt in het voordeel van de verhuurder.

Uit deze uitspraak kan wat mij betreft geen vaste regel worden afgeleid. In een andere zaak kunnen verschillende omstandigheden bij de totstandkoming van een huurovereenkomst tot een andere uitleg van de onderhuurbepaling leiden. Het is bijvoorbeeld goed denkbaar dat de rechter uit het verloop van de onderhandelingen over het huurcontract afleidt dat partijen aan huurder een ruimere vrijheid wilden bieden om zijn onderhuurder te kiezen. Heeft de verhuurder dat zo niet bedoeld, dan is voorkomen nog altijd beter dan genezen: neem in de onderhuurbepaling een voorschrift op over de bestemming bij onderverhuur.