Als een verhuurder zich niet houdt aan de regels uit de Wet goed verhuurderschap, kan de gemeente het beheer van een huurwoning of verblijfsruimte overnemen. De verhuurder verliest het beheer. Dit besluit wordt openbaar bekendgemaakt. Ook als de verhuurder een boete ontvangt, volgt openbare bekendmaking. Deze sancties bestaan in aanvulling op de algemene sancties op het handelen in strijd met de Wet goed verhuurderschap.

De Wet goed verhuurderschap en algemene sancties

De Wet goed verhuurderschap schrijft voor dat verhuurders zich als goed verhuurder gedragen. Gemeenten kunnen dat bevorderen door een verhuurvergunning verplicht te stellen. Voor de verhuur aan arbeidsmigranten heeft de wetgever extra aandacht gehad. In dat geval gelden er extra regels. Het handhaven van deze regels is de verantwoordelijkheid van de gemeente. Zij kan een waarschuwing geven, maar ook een last onder bestuursdwang, last onder dwangsom of een bestuurlijke boete opleggen. Daarnaast kan de gemeente onder omstandigheden overgaan tot het intrekken van de verhuurvergunning.

Bijzondere sanctie: de verhuurder verliest het beheer

Bij slecht verhuurderschap kan de gemeente besluiten om het beheer van de woning over te nemen. Omdat dit een zware sanctie is, mag dit slechts in de volgende gevallen: als de verhuurvergunning wordt geweigerd, als de verhuurvergunning wordt ingetrokken of als de verhuurder in 4 jaar tijd al 2 boetes heeft ontvangen en opnieuw – een derde keer dus – handelt in strijd met de regels van goed verhuurderschap.

Wat zijn de gevolgen als de verhuurder het beheer verliest?

Als het beheer is overgenomen, mag de verhuurder niet langer beheershandelingen verrichten. Dit houdt in dat de verhuurder de woon- of verblijfsruimte niet meer mag verhuren, geen huur en andere vergoedingen meer mag innen en ook zijn andere rechten en verplichtingen als verhuurder niet meer mag uitoefenen. De verhuurder mag dus ook geen onderhoud meer uitvoeren, gebreken herstellen of de huurovereenkomst opzeggen. Bij verkoop van de woning richt het beheersverbod zich ook tot de koper.

De gemeente of een door haar aangestelde externe beheerder – bijvoorbeeld een woningcorporatie – neemt de beheerstaken over. De beheerder kan zelfstandig die voorzieningen of aanpassingen in de woning aanbrengen die volgens de gemeente noodzakelijk zijn. De kosten daarvan komen voor rekening van de verhuurder. Dat geldt ook voor de vergoeding die de beheerder toekomt. De beheerder verrekent deze kosten in eerste instantie met de door hem geïnde huur. Als die niet toereikend is, kan de gemeente de kosten bij de verhuurder invorderen.

De huurprijs tijdens het beheer

De Wet goed verhuurderschap doorkruist tijdens het beheer het uitgangspunt van contractsvrijheid. De wet schrijft voor dat de gemeente de huurprijs in haar besluit vaststelt op een bedrag dat redelijk is in het economische verkeer en voldoet aan de wettelijke regels. Dit betekent dat de huurprijs voor niet-geliberaliseerde huurwoningen maximaal de toegelaten huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel wordt. De huurprijs voor geliberaliseerde huurwoningen en verblijfsruimten wordt vastgesteld op een redelijke prijs in het economische verkeer.

Tijdens het beheer kan dus een lagere huurprijs gelden dan de in de huurovereenkomst bepaalde prijs. Dit geldt ook voor vrije sector huurwoningen en voor sociale sector huurwoningen waarvan de termijn voor toetsing van de aanvangshuurprijs al is verstreken.

Hoe krijg ik het beheer over de huurwoning terug?

Het beheer wordt beëindigd als de verhuurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij in de toekomst zal handelen in overeenstemming met de regels van goed verhuurderschap en de verhuurvergunning (als die noodzakelijk is). U dient daarvoor een verhuurplan in.

Er kunnen aanvullende eisen gelden. Als volgens de gemeente bijvoorbeeld bepaalde voorzieningen of aanpassingen noodzakelijk zijn, wordt het beheer pas beëindigd nadat die zijn uitgevoerd. Zijn er meer kosten gemaakt dan de huur heeft opgeleverd? Dan blijft het beheer bij de gemeente rusten totdat de verhuurder de resterende kosten heeft voldaan.

Bij verkoop krijgt de koper het beheer over de huurwoning terug nadat eventueel noodzakelijke voorzieningen en aanpassingen zijn uitgevoerd, de resterende kosten zijn voldaan en – als dat van toepassing is – aan de koper een verhuurvergunning is verstrekt. De koper hoeft geen afzonderlijk verhuurplan in te dienen.

Bijzondere sanctie: persoonsgegevens openbaar

Verliest de verhuurder het beheer over de huurwoning? Of ontvangt de verhuurder een boete vanwege handelen in strijd met de regels van goed verhuurderschap? Dan worden de persoonsgegevens van de verhuurder openbaar gemaakt. Indien de verhuurder geen natuurlijke persoon is, maakt de gemeente de persoonsgegevens van de natuurlijke persoon achter de verhuurorganisatie openbaar.

Het openbaar bekendmaken dat het beheer van een huurwoning is overgenomen of dat er een boete is opgelegd heeft volgens de wet twee doelen. De sanctie moet naleving van de wet bevorderen en ook huurders en woningzoekenden informeren over en inzicht geven in de wijze waarop toezicht plaatsvindt.

De gemeente verwijdert de openbaarmaking op het moment waarop het beheer door de gemeente eindigt, of 4 jaar nadat de boete is opgelegd.

Bezwaar maken tegen deze sancties?

Bent u het niet eens met het besluit van de gemeente om de woning in beheer te nemen of een boete op te leggen? Of wilt u de vaststelling van de huurprijs of de noodzakelijk geoordeelde voorzieningen en aanpassingen aanvechten? Dan kunt u tegen het besluit in bezwaar. U kunt bezwaar maken tot de in het besluit genoemde einddatum van de bezwaartermijn.

Wilt u voorkomen dat uw persoonsgegevens openbaar worden gemaakt? Dan moet u snel in actie komen. De gemeente mag uw gegevens openbaar maken 10 werkdagen nadat zij het besluit van openbaarmaking aan u bekend heeft gemaakt. U heeft dus 10 werkdagen de tijd om de rechter te verzoeken om de publicatie te verbieden.

Meer weten over de Wet goed verhuurderschap?

Klik door naar al onze artikelen over de Wet goed verhuurderschap of leg uw vraag voor aan onze huurrecht specialisten.