Bij de afweging of renovatie in bewoonde of onbewoonde staat plaatsvindt, komt de wisselwoning in beeld. De wisselwoning – ook wel de logeerwoning genoemd – is een woning die tijdelijk ter beschikking wordt gesteld aan huurders die vanwege renovatie of onderhoud tijdelijk niet in hun eigen huurwoning kunnen verblijven, of die in verband met sloop en nieuwbouw tijdelijk zonder woning komen te zitten. Met name woningcorporaties maken bij verduurzamingsprojecten en herstructureringen van wijken veelvuldig gebruik van wisselwoningen.

Een vastomlijnde wettelijke verplichting voor het gebruik van wisselwoningen is er niet. Wel heeft het gebruik van wisselwoningen door woningcorporaties onder omstandigheden verschillende voordelen. In dit artikel komen die voordelen aan bod.

De wisselwoning als onderdeel van een ‘redelijk voorstel’

Een huurder moet toestaan dat renovatiewerkzaamheden plaatsvinden als de verhuurder een redelijk voorstel aan de huurder heeft gedaan. Verschillende omstandigheden spelen mee bij de vraag of een voorstel redelijk is. Zo kan onder andere relevant zijn:

• – of het voorstel tijdig is gedaan
• – wat de aard, ernst en duur van de werkzaamheden is
• – of en in welke mate medewerking van de huurder noodzakelijk is
• – welke financiële consequenties de renovatie voor beide partijen heeft (ontvangt de verhuurder subsidies, verliest de huurder zijn recht op huurtoeslag)
• – in hoeverre de renovatie gepaard gaat met een huurverhoging
• – of de verhuurder een financiële tegemoetkoming aan zijn huurder aanbiedt
• – de mogelijkheid voor de huurder om gebruik te maken van tijdelijke voorzieningen (zoals een rustwoning of verbouwingsdouche)
• – de mogelijkheid van een vervangende woning voor de huurder

Het aanbieden van een wisselwoning kan er dus toe bijdragen dat een voorstel van de woningcorporatie redelijk is. Dat is met name het geval indien de werkzaamheden omvangrijk zijn of lang zullen duren en de huurder daar veel overlast van zal ondervinden. Ook persoonlijke omstandigheden van de huurder kunnen ervoor zorgen dat een wisselwoning in zijn geval een gewenste oplossing is. Maatwerk is in voorkomend geval dus aangewezen.

De wisselwoning als alternatief voor de verhuiskostenvergoeding

De verhuiskostenvergoeding is wettelijk vastgelegd. Een huurder heeft recht op een verhuiskostenvergoeding als het vanwege renovatiewerkzaamheden nodig is om te verhuizen. Een voorwaarde voor het toekennen van een verhuiskostenvergoeding is dus dat er renovatiewerkzaamheden plaatsvinden en dat verhuizen nodig is vanwege die renovatiewerkzaamheden. Is verhuizen nodig vanwege dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden, dan geldt de verhuiskostenvergoeding niet.

De wet bepaalt ten slotte ook hoe hoog de minimumbijdrage is die de verhuurder moet betalen aan huurders van zelfstandige woonruimte. Huurders van onzelfstandige woonruimte hebben geen recht om een minimumbijdrage. Zij zullen inzicht moeten geven in de kosten die zij in verband met de verhuizing en inrichting van hun nieuwe (tijdelijke) woonplek hebben gemaakt.

Vanaf 28 februari 2023 is de minimumbijdrage voor de verhuiskostenvergoeding € 7.156,-. Voor woningcorporaties is dat al snel een dure aangelegenheid, omdat haar verduurzamingsprojecten vaak bestaan uit verduurzaming van één of meerdere straten, een wooncomplex of een gehele wijk. Het renovatiebudget slinkt behoorlijk indien ieder huishouden recht zou hebben op een verhuiskostenvergoeding.

Als alternatief maken woningcorporaties op grote schaal gebruik van wisselwoningen. De gedachte daarachter is dat huurders die verblijven in een volledig ingerichte wisselwoning niet hoeven te verhuizen en dus geen aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding. Op 1 april 2022 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat die benadering correct is. Wie een volledig ingerichte wisselwoning aanbiedt, hoeft dus geen verhuiskostenvergoeding te betalen.

De wisselwoning als overlastbeperkende maatregel

Woningcorporaties kunnen er ten slotte voor kiezen om wisselwoningen bij onderhoud of renovatie te gebruiken als overlastbeperkende maatregel. De verhuurder van een wooncomplex in Hengelo (O) deed dat niet. De huurders hadden vervolgens 10 maanden overlast in verband met buitenwerkzaamheden en 6 maanden in verband met werkzaamheden in het wooncomplex. In totaal konden zij 3 tot 4 weken lang geen gebruik maken van de douche, het toilet en de keuken. Ondanks dat er beperkte vervangende faciliteiten beschikbaar waren, vond de rechter de overlast te gortig. Hij kende aan iedere huurder een schadevergoeding toe van tweemaal de maandhuur.

Indien in deze zaak een wisselwoning voor de huurders beschikbaar was geweest (of een rustwoning), dan was de overlast in aard, ernst en duur beperkt gebleven. Een schadevergoeding aan de huurders was dan waarschijnlijk niet op zijn plaats.

Conclusie

De wisselwoning is een krachtig instrument bij renovatie en onderhoud van huurwoningen. Waar nodig biedt het een alternatief voor wettelijke drempels, zoals het ‘redelijke voorstel’ en de verhuiskostenvergoeding. Het gebruik van wisselwoningen biedt huurders ook de nodige rust. Op individueel niveau is het instrument ten slotte geschikt om als maatwerkoplossing in te zetten.