Woningcorporaties willen regelmatig een verouderd wooncomplex gelijktijdig goed onder handen nemen. Het gaat in dat geval om een grootschalige renovatie van een complex van vaak meer dan tien woningen die een bouwkundige eenheid met elkaar vormen. Dit betekent dat niet één huurder, maar meerdere huurders medewerking moeten verlenen aan de complexgewijze renovatie. Het succesvol verduurzamen van woningen staat of valt met de mate waarin huurders mee willen werken aan de renovatieplannen.

In deze blog leg ik uit wanneer sprake is van complexgewijze renovatie. Ook zal ik praktische tips geven hoe een woningcorporatie ervoor kan zorgen dat zij snel en goed kan starten aan de geplande renovatie.

Waarom complexgewijze renovatie?

Woningcorporaties spelen een cruciale rol in het voorzien van betaalbare en kwalitatieve huisvesting. Om deze missie te verwezenlijken, zal een woningcorporatie zoveel mogelijk streven naar het verbeteren en moderniseren van hun vastgoedportefeuille. Een van de belangrijkste redenen om te kiezen voor complexgewijze renovatie is besparing. Het renoveren van een heel complex of een wijk in plaats van individuele woningen kan kosten besparen en de projecttijd verkorten.

Renovatietips, begin bij een goede voorbereiding

Complexgewijze renovatie: een van de sleutels tot het succes van een renovatieplan is een grondige planning en uitvoering. Hier zijn enkele aanvullende renovatietips waar woningcorporaties rekening mee kunnen houden bij de planning:

1. Risicobeheer: identificeer potentiële risico’s en ontwikkel een risicobeheersplan. Dit plan omvat het bepalen van de financiële buffer voor bepaalde kostenposten en het voorzien van alternatieve oplossingen voor mogelijke tegenvallers.
2. Regelgeving en vergunningen: zorg dat alle vereiste vergunningen en goedkeuringen op tijd rond zijn. Het naleven van bouwvoorschriften en regelgeving is van essentieel belang om juridische problemen en vertragingen te voorkomen.
3. Energie-efficiëntie: naast het verbeteren van de energie-efficiëntie van gebouwen kan het implementeren van groene technologieën zoals warmtepompen, zonneboilers en regenwateropvangsystemen worden overwogen.
4. Bewonersondersteuning: tijdens de renovatieperiode kunnen bewoners hinder ondervinden. Bied tijdig een goed onderbouwd renovatievoorstel aan, waarin eventueel tijdelijke huisvesting (bijvoorbeeld een wisselwonig) wordt aangeboden of een verhuiskostenvergoeding.
5. Monitoring en evaluatie: stel een monitoring- en evaluatiesysteem in om de voortgang van het project te meten en te controleren. Dit helpt om te controleren of het project op schema ligt en dat de gestelde doelen worden bereikt.

Renovatie betekenis

Het begrip ‘renovatie’ verwijst naar een proces waarbij de verhuurder of woningcorporatie van een woning toestemming krijgt van de huurder om werkzaamheden uit te voeren om de woning te verbeteren of te vernieuwen. Het is belangrijk om op te merken dat deze renovatiewerkzaamheden wordt uitgevoerd met behoud van de bestaande huurovereenkomst.

De wet beschouwt renovatie in verschillende vormen, waaronder:

1. Sloop met vervangende nieuwbouw: dit omvat het volledig slopen van de huidige woning en het vervangen ervan door een geheel nieuwe constructie.
2. Gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. Hierbij gaat het om het deels vernieuwen van de woning door wijzigingen aan te brengen of nieuwe elementen toe te voegen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer de verhuurder de woning wil upgraden of moderniseren.

Het doel van renovatie is over het algemeen het verhogen van het woongenot van de huurder. Dit kan zich manifesteren als het vervangen van een oude keuken door een luxere keuken, het aanbrengen van isolatiemateriaal voor betere energie-efficiëntie, of andere soortgelijke verbeteringen aan de woning.

Belangrijk is dat niet elke vorm van vernieuwing kwalificeert als renovatie. Bij het vervangen van een versleten trap wordt weliswaar een onderdeel van de woning vernieuwd, maar dat is nog geen trap renovatie. Dit is meer aan te merken als een dringende werkzaamheid.

Bouwkundige eenheid

Volgens de wet is pas sprake van een complexgewijze renovatie als het gaat om een renovatie van tien of meer woningen die een bouwkundige eenheid vormen. Het is niet wettelijk vastgelegd wat onder een bouwkundige eenheid valt.

Ik ben van mening dat ook verschillende woonblokken van woningen samen een bouwkundige eenheid kunnen vormen. Bijvoorbeeld omdat zij onder één vergunning zijn gebouwd of omdat zij in administratief opzicht als een eenheid kunnen worden aangemerkt. Van belang is dat er enig verband is tussen de verschillende huurwoningen. Ontbreekt deze samenhang? Bijvoorbeeld omdat de woningen erg ver van elkaar verwijderd liggen? Dan is geen sprake van een complex met een bouwkundige eenheid.

Eigenaren en huurders in appartementencomplex

Op het moment dat er én huurders én eigenaren in hetzelfde appartementencomplex wonen, kan het zijn dat ook sprake is van een bouwkundige eenheid. In dat geval zullen de eigenaren eerst in de vereniging van eigenaren een beslissing over de renovatie moeten nemen. Daarna kan de eigenaar-verhuurder de regels omtrent de complexgewijze renovatie hanteren. Het is verstandig om in de beslissing van de vereniging van eigenaren een voorbehoud te maken omtrent het verkrijgen van medewerking van de betrokken huurders.

Renovatievoorstel

Als de renovatieplannen zorgvuldig zijn voorbereid, is het tijd om een redelijk renovatievoorstel te versturen aan alle huurders. Dit renovatievoorstel moet schriftelijk zijn gedaan. Dit voorstel moet voldoende concreet en reëel zijn. Het is van belang dat in dit voorstel de huurder wordt geïnformeerd over de aard, omvang en duur van de werkzaamheden. Daarnaast is het belangrijk dat de huurder inzichtelijk krijgt of de woningcorporatie de huur gaat verhogen na de renovatie.

Verhuiskostenvergoeding

In dit voorstel staat ook de eventueel te treffen voorzieningen als een financiële tegemoetkoming als blijkt dat de huurder vanwege de renovatiewerkzaamheden tijdelijk moet verhuizen. Dit heet een verhuiskostenvergoeding. De minimale verhuiskostenvergoeding bedraagt sinds februari 2023 € 7.156,00. De overheid stelt dit minimum bedrag jaarlijks opnieuw vast. Let op: of een huurder daadwerkelijk aanspraak maakt op een verhuiskostenvergoeding, is afhankelijk van meerdere factoren (waaronder het wel/niet aangeboden krijgen van een wisselwoning).

De 70 procent regeling

Bij complexgewijze renovatie geldt een norm van ‘redelijk vermoeden’ of het voorstel redelijk is of niet. Als 70% van de huurders heeft ingestemd met het voorstel, wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn. Dit heet de 70% regeling.

Huurder wil niet meewerken aan renovatie

Als een huurder weigert in te stemmen met de renovatieplannen, dan kan hij een gerechtelijke procedure starten. De rechter kan vervolgens toetsen of het renovatievoorstel redelijk is. Het feit dat 70% van de huurders heeft ingestemd met het voorstel maakt nog niet dat het ook voor deze ene huurder een redelijk voorstel is. De rechter zal namelijk ook moeten toetsen aan de individuele belangen van een dergelijke huurder.

Een reden waarom een renovatievoorstel niet redelijk kan zijn is bijvoorbeeld omdat deze weigerende huurder na de renovatie zich niet meer met zijn rolstoel kan verplaatsen door de gangen van het gebouw.

Beslist de rechter dat het voorstel redelijk is? Dan is ook de weigerende huurder verplicht om mee te werken aan de renovatie. Dat is ook het geval als de huurder niet binnen de vereiste acht weken een procedure start.

Onvoldoende draagvlak bij renovatie

En nu? Geen zorgen. Als de 70% niet gehaald wordt, is er nog geen man overboord. In dat geval kan de woningcorporatie het renovatievoorstel laten toetsen bij de rechter. Is het redelijk? Dan zullen de resterende huurders alsnog moeten meewerken aan de renovatieplannen.

Sta jij in de startblokken voor een complexgewijze renovatie? Zijn er huurders die weigeren mee te werken? Of is de 70% regeling niet gehaald? Neem dan gerust vrijblijvend contact op. Je mag mij bellen op 06 49 29 42 95.