Wanneer renovatie van een huurwoning alleen in onbewoonde staat kan plaatsvinden, bepaalt de wet dat de verhuurder bijdraagt in de kosten die de (tijdelijke) verhuizing voor de huurder meebrengt. Deze vergoeding bij renovatie heet ook wel de verhuiskostenvergoeding.

Een woningcorporatie zal al bij het onderzoek naar de financiële haalbaarheid van een renovatieproject een beeld willen vormen of haar huurders bij dat project recht hebben op een verhuiskostenvergoeding. We helpen hen graag om de verplichtingen scherp te krijgen. De vragen hieronder dienen als leidraad.

Welke werkzaamheden worden uitgevoerd?

Werkzaamheden aan een huurwoning kunnen grofweg worden opgedeeld in drie categorieën: renovatiewerkzaamheden, dringende werkzaamheden en overige onderhoudswerkzaamheden. Het geheel van de werkzaamheden wordt door woningcorporaties vaak aangeduid met ‘groot onderhoud’ of ‘verduurzamingsproject’. Juridisch hebben de drie termen een verschillende betekenis.

Renovatiewerkzaamheden zijn werkzaamheden waardoor het woongenot toeneemt en die een verhuurder niet hoeft uit te voeren in het kader van onderhoud of herstel van gebreken. Denk aan het veranderen of toevoegen van voorzieningen in de huurwoning of het aanbrengen van energiebesparende maatregelen. Renovatiewerkzaamheden zijn bijvoorbeeld het vervangen van enkel glas voor HR++ glas, of het toevoegen van een mechanische ventilatie aan de huurwoning. Het vervangen van een bestaande mechanische ventilatie of het oplossen van een vochtprobleem zijn geen renovatiewerkzaamheden.

Dringende werkzaamheden zijn (onderhouds)werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten, schade of ander nadeel kunnen leiden. Het schilderen van houten kozijnen kan dringend zijn, omdat anders een kans op houtrot ontstaat. Het vervangen van dakpannen kan dringend zijn om te voorkomen dat het dak gaat lekken. Projectmatig onderhoud of complexgewijs onderhoud kan voor een specifieke huurwoning dringend zijn vanwege de extra kosten en planningsnadelen als deze woning van het project wordt uitgezonderd.

Andere onderhoudswerkzaamheden zijn niet dringend of gericht op het verhogen van het woongenot. Veel van deze onderhoudswerkzaamheden worden door verloop van tijd alsnog dringend.

De meeste renovatieprojecten bestaan uit een combinatie van de bovengenoemde categorieën. Het is van belang om de werkzaamheden goed uit elkaar te houden. Waarom dat zo is, lees je hieronder.

Waardoor moet de huurder verhuizen?

Renovatie en dringende werkzaamheden gaan in veel projecten samen. De woningcorporatie zal dan moeten onderzoeken of de huurder moet verhuizen in verband met de dringende werkzaamheden of in verband met de renovatiewerkzaamheden. In het eerste geval – de huurder moet verhuizen vanwege de dringende werkzaamheden – bestaat er geen recht op de wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding.  In het tweede geval – de huurder moet verhuizen vanwege de renovatiewerkzaamheden – komt de wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding wel in beeld.

Wat als het een beetje van beide is? Door een mengeling van onderhouds- en renovatiewerkzaamheden moet de huurder verhuizen. Het gemakkelijkste is dan om de onderhoudswerkzaamheden weg te denken. Is het dan nog steeds nodig dat de huurder verhuist?

Wanneer is verhuizen nodig?

Tot nu toe hebben we vooral de werkzaamheden beoordeeld die zullen plaatsvinden. Laten we ook het begrip ‘verhuizing’ onder de loep nemen. Welke maatstaf hanteer je om te bepalen of een verhuizing nodig is? In het kort: verhuizen is nodig als de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in de woning blijft wonen. De woningcorporatie kan daarbij naar de volgende drie omstandigheden kijken.

Ten eerste wordt door de aard en omvang van de werkzaamheden vastgesteld of een huurder in de woning kan blijven wonen. Een huurder kan bijvoorbeeld niet meerdere weken doorbrengen zonder sanitaire voorzieningen. Verhuizen is ook noodzakelijk als het in de woning tijdelijk niet veilig is vanwege werkzaamheden aan de fundering.

Ten tweede spelen de persoonlijke omstandigheden van de huurder een rol. Denkbaar is dat een individuele huurder de woning vanwege zijn gezondheid moet verlaten, terwijl dat voor andere huurders niet noodzakelijk is. Ook is denkbaar dat een huurder in de regel vanuit huis werkt en geen andere werkruimte ter beschikking heeft. Ook die persoonlijke omstandigheden worden meegewogen.

Ten derde kan een noodzaak om te verhuizen soms worden ondervangen door het beschikbaar stellen van tijdelijke voorzieningen, zoals tijdelijke sanitaire voorzieningen of een alternatieve kookvoorziening. En een huurder die door alle hectiek zijn medische toestand achteruit ziet gaan, kan er baat bij hebben dat de woningcorporatie een rustwoning ter beschikking stelt. De thuiswerkende huurder kan soms uit de voeten met een alternatieve werkplek. Verhuizen is dan niet (meer) nodig.

Is aan de huurder een wisselwoning aangeboden?

Zodra je hebt vastgesteld dat de huurder vanwege renovatiewerkzaamheden moet verhuizen, volgt de laatste stap. Je gaat na of de huurder een wisselwoning of logeerwoning krijgt aangeboden. Is dat het geval en is die woning ingericht en gestoffeerd? Dan komt die wisselwoning in de plaats van de verhuiskostenvergoeding. Vanwege de wisselwoning hoeft de huurder immers geen kosten meer te maken voor verhuizing en inrichting. Accepteert de huurder de wisselwoning niet en is dit voor hem wel een redelijke en passende oplossing? Dan verspeelt hij daarmee alsnog het recht op een verhuiskostenvergoeding.

Hoeft de huurder geen verhuis- en inrichtingskosten te maken door zijn eigen inspanningen? Denk aan de situatie waarin de huurder tijdelijk bij familie of vrienden gaat logeren en alleen wat persoonlijke spullen meeneemt. Dan is toepassing van de verhuiskostenvergoeding mogelijk nog wel aan de orde. Onder omstandigheden kan volgens de Hoge Raad ook dan sprake zijn van een verhuizing. Als de huurder ondanks een noodzaak om te verhuizen in de huurwoning blijft wonen, heeft hij uiteraard geen recht op een verhuiskostenvergoeding.

Op welk bedrag heeft de huurder recht?

De huurder van een zelfstandige woonruimte heeft recht op een jaarlijks vastgestelde minimumbijdrage. Vanaf 28 februari 2023 geldt een minimumbijdrage van €7.156,-. Dit bedrag heeft betrekking op de kosten van verhuizing, maar ook op de kosten van inrichten (vloerbedekking, stoffering, schilderwerk) en overige kosten (bijv. aansluitkosten voor nutsvoorzieningen). De huurder heeft éénmaal recht op de minimumbijdrage, ook als hij minder of geen kosten voor verhuizing maakt. De huurder die méér kosten maakt, zal dat voldoende onderbouwd bij de woningcorporatie moeten aankaarten. Alleen dan komt ook het meerdere voor vergoeding in aanmerking.

Huurders van onzelfstandige woonruimte hebben geen recht om een minimumbijdrage. Zij zullen inzicht moeten geven in de kosten die zij in verband met de verhuizing en inrichting van hun nieuwe (tijdelijke) woonplek hebben gemaakt. Alleen die kosten komen voor vergoeding in aanmerking.

Als de huurder ook vanuit de gemeente een bijdrage of vergoeding krijgt voor verhuis- of inrichtingskosten, mag de woningcorporatie die bijdrage of vergoeding van de verhuiskostenvergoeding aftrekken. Zij mag de huurder in dat geval dus een lager bedrag uitkeren.

Een frisse blik op het renovatieproject van jouw organisatie?

Verschillende omstandigheden zijn relevant bij beantwoording van de vraag of een woningcorporatie bij renovatie een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is. Soms kan een kleine wijziging in de plannen tot een grote besparing leiden.

Wil je dat een gespecialiseerde advocaat met je meedenkt? Vooraf of zodra een huurder een verhuiskostenvergoeding van jouw organisatie eist? Ons huurteam heet je welkom. Je belt of mailt vrijblijvend met onze advocaten Saskia Alberts, Joyce ten Brinke of Kim de Milde, rechtstreeks op hun 06-nummer of naar hun zakelijke e-mailadres.