Het tijdelijk verhuren van woonruimte
In Nederland is het tijdelijk verhuren van woonruimte aan specifieke regels gebonden. Met de inwerkingtreding van de Wet Doorstroming Huurmarkt is het mogelijk gemaakt om voor een huurwoning een huurovereenkomst voor bepaalde tijd overeen te komen. In deze blog bespreek ik een aantal belangrijke punten met betrekking tot het tijdelijk verhuren van een huurwoning.
Mogelijkheden tijdelijke verhuur
Op dit moment bevat de wet meerdere mogelijkheden voor het tijdelijk verhuren van een woonruimte. Denk bijvoorbeeld aan de volgende verhuur mogelijkheden:
- Tijdelijke verhuur van een woning waar een tijdelijke omgevingsvergunning voor is verleend;
- Verhuur op basis van een een doelgroep waarvoor de woning bestemd is (bijvoorbeeld ouderen of studenten);
- Tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet;
- Short stay verhuur (naar aard van korte duur);
- Verhuur op basis van een ontruimingsbeding (tussenhuur of een diplomatenclausule);
- Verhuur op grond van de Wet Doorstroming Huurmarkt
In deze blog staat de verhuur op grond van de Wet Doorstroming Huurmarkt (art. 7:271 BW) centraal. Deze wet geeft de verhuurder de mogelijkheid om tijdelijk te verhuren op basis van een overeengekomen bepaalde huurtermijn.
Huurovereenkomst voor bepaalde tijd
Voor een zelfstandige woonruimte kunnen partijen een tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar afspreken. Voor een onzelfstandige woonruimte, zoals een studentenkamer, kunnen partijen een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal vijf jaar of korter afspreken.
Aan het einde van de bepaalde duur eindigt de huurovereenkomst zonder dat de verhuurder hoeft op te zeggen. In deze situatie heeft de huurder geen recht op huurbescherming.
Om te voorkomen dat in de toekomst discussie ontstaat over wat partijen hebben willen afspreken, is het van belang dat de huurovereenkomst goed en helder is opgesteld. Het is van belang dat in de huurovereenkomst duidelijk staat omschreven dat het de bedoeling van partijen is geweest om een tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimte in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW te sluiten. Een huurder zal zich ervan bewust moeten zijn dat de huur eindigt na het verstrijken van de bepaalde tijdsduur. Daarom is het belangrijk dat de einddatum duidelijk in de huurovereenkomst staat genoteerd.
Risico tóch voor onbepaalde tijd
Voor zover in de huurovereenkomst niet duidelijk staat omschreven dat het gaat om een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van de Wet Doorstroming Huurmarkt, bestaat het risico dat de huurovereenkomst alsnog kwalificeert als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dit kan een probleem zijn als de huurder niet aan het einde van de termijn vertrekt en in rechte het standpunt betrekt dat tóch sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De rechter gaat vervolgens beoordelen waar nou sprake van is. Bij deze beoordeling spelen allerlei factoren een rol. Eén van die factoren is dat bij een tijdelijke huurovereenkomst de verhuurder de huurovereenkomst niet tussentijds mag beëindigen. Daarentegen mag een huurder dit wél.
Sommige zelf opgestelde huurovereenkomsten bevatten tegenstrijdigheden. Zo komt het in de praktijk voor dat in een huurovereenkomst staat opgenomen dat het een tijdelijk contract betreft, welke door de verhuurder tussentijds mag worden beëindigd. Hoe verleidelijk het als verhuurder ook is om dit in een huurovereenkomst op te nemen, toch raad ik dit ten zeerste af. Mocht de huurder na het verstrijken van de bepaalde tijdsduur niet willen vertrekken, dan bestaat de kans dat de rechter (vanwege de tussentijdse opzeggingsmogelijkheid van de verhuurder) de huurovereenkomst kwalificeert als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Blijkbaar heeft de verhuurder tóch geen huurovereenkomst voor bepaalde tijd willen afspreken, want anders had de verhuurder dit niet expliciet opgenomen in de huurovereenkomst. Ditzelfde geldt voor constructies in tijdelijke huurovereenkomsten waarin staat opgenomen dat de huurder de huur niet tussentijds mag beëindigen. Dergelijke huurovereenkomsten worden vaak gekwalificeerd als een ‘minimumduur’ overeenkomst, hetgeen de huurder achteraf toch huurbescherming geeft.
Maximaal één keer tijdelijk verhuren
Van belang is dat een verhuurder maar één keer met dezelfde huurder voor dezelfde huurwoning een tijdelijke huurovereenkomst mag sluiten. Een tweede huurovereenkomst wordt aangemerkt als een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarbij de huurder huurbescherming heeft.
Beëindigen huurovereenkomst
Voor het beëindigen van de huurovereenkomst van bepaalde tijd is geen opzegging nodig, maar een aanzegging. Dit betekent dat de verhuurder de huurder op tijd schriftelijk moet informeren over de naderende einddatum. Dit kan niet eerder dan drie maanden van tevoren en niet later tot een maand voor die einddatum. Let op: dit is een verplichting. Doet de verhuurder dit niet, of niet op tijd, dan loopt de huurovereenkomst alsnog voor onbepaalde tijd door. Meer informatie leest u in een blog over het beëindigen van een huurovereenkomst.
Mogelijke afschaffing tijdelijke contracten
Tenslotte is het belangrijk om te vermelden dat de kans bestaat dat de wet op dit vlak wordt aangepast. Het Wetsvoorstel Vaste Huurcontracten (juni 2023) heeft tot doel om huurders beter te beschermen. In het kort wordt met deze wet de mogelijkheid om een woonruimte zonder huurbescherming tijdelijk te verhuren in beginsel afgeschaft. Het is nog onduidelijk of de eerste kamer dit wetsvoorstel gaat aannemen. Tot die tijd is het nog mogelijk om tijdelijk te verhuren op grond van de Wet Doorstroming Huurmarkt.
Hebt u vragen over het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst? Of bent u benieuwd hoe in uw geval sprake is van een tijdelijke of onbepaalde tijd huurovereenkomst? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.
