Het beëindigen van een huurovereenkomst, hoe doet u dat?
Een verhuurder kan met een huurder voor een huurwoning verschillende soorten huurovereenkomsten aangaan. Denk aan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het kan voorkomen dat een verhuurder de bestaande huurovereenkomst wil opzeggen. Bijvoorbeeld omdat de verhuurder nieuwe plannen heeft met het pand, of omdat de huurder niet aan zijn verplichtingen voldoet. In welke situaties kan een verhuurder de huurrelatie daadwerkelijk beëindigen? In dit blog geef ik een kort overzicht van een aantal mogelijkheden en bijzonderheden waar u als verhuurder rekening mee hebt te houden. Bij het beëindigen van een huurovereenkomst komt veel kijken.
Huurovereenkomst voor bepaalde tijd
Een verhuurder heeft bij het aangaan van een huurovereenkomst de keuze om een contract voor bepaalde of onbepaalde tijd aan te gaan.
Sinds 1 juli 2016 is het (vooralsnog) mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst overeen te komen. Na het verstrijken van de bepaalde tijdsduur, is de huurder verplicht om de huurwoning te verlaten. Dit betekent dat de huurder bij een tijdelijk contract géén huurbescherming heeft. Meer informatie over een tijdelijke huurovereenkomst en de vereisten daarvan leest u in de blog over het tijdelijk verhuren van een woonruimte.
Verstrijken bepaalde tijdsduur
Als een tijdelijk contract in de zin van de Wet Doorstroming Huurmarkt is overeengekomen, kan een verhuurder ervoor kiezen om de bepaalde tijdsduur af te wachten. De huurder heeft immers na het verstrijken van de bepaalde tijdsduur de verplichting om te vertrekken. Wel is het verplicht dat de verhuurder de huurder tijdig informeert over het eindigen van de huurovereenkomst. Dit heet een aanzegging. Vergeet de verhuurder de aanzegging of voldoet deze aanzegging niet aan de wettelijke vereisten, dan loopt de huurovereenkomst alsnog voor onbepaalde tijd door.
Ik raad het de verhuurder aan om de aanzegging per aangetekende post te versturen en de huurder gelijktijdig te verzoeken zijn/haar tijdige vertrek op schrift te bevestigen. De verhuurder kan dit eventueel combineren met een datumvoorstel aan de huurder voor de voor- en eindinspectie van de huurwoning.
Is sommige gevallen is het niet gewenst om de bepaalde tijdsduur af te wachten. Bijvoorbeeld omdat de huurder een huurachterstand heeft laten ontstaan en eerdere beëindiging van de huur dus noodzakelijk is. In dat geval is het te overwegen om een kort geding procedure te starten. Hierover kom ik verderop in deze blog terug.
Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan een verhuurder niet zomaar beëindigen. De huurder heeft dan namelijk huurbescherming. Dit heeft tot gevolg dat er specifieke opzeggingsgronden gelden die in de wet staan genoemd. De meest voorkomende opzeggingsgronden zijn (niet uitputtend):
- Renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is;
- Dringend eigen gebruik;
- Huurder gedraagt zich niet als een goed huurder;
Een verhuurder kan in deze gevallen alleen de huur beëindigen als aan één van de noodzakelijke opzeggingsgronden is voldaan. Stemt de huurder vervolgens niet in met de opzegging, dan zal de verhuurder naar de rechter moeten om de huur door de rechter te laten beëindigen. Let op: de huurovereenkomst blijft van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van de verhuurder.
Kort geding ontruiming
Ongeacht of sprake is van een bepaalde of onbepaalde tijd huurovereenkomst, kan de verhuurder bij het tekortschieten van de huurder altijd in een kort geding de ontruiming van de huurwoning vorderen. Een kort geding is een versnelde procedure bij de rechtbank. De kort geding rechter geeft vanwege de versnelde procedure geen definitief oordeel. Om die reden kan de rechter geen overeenkomsten ontbinden of vernietigen. Wel kan de rechter een ontruiming toewijzen van de huurwoning.
Voor een kort geding is vereist dat de verhuurder een spoedeisend belang heeft. Bij een huurachterstand kan een spoedeisend belang liggen in het feit dat de huurder inbreuk maakt op het vermogen van de verhuurder. Een verhuurder zal namelijk ook zijn hypotheek van het pand moeten (en kunnen) betalen.
Het is aan de verhuurder om bij de rechter voldoende aannemelijk te maken dat de rechter in een standaard procedure de ontbinding van de huurovereenkomst zou hebben uitgesproken. Voor toewijzing van de ontruiming is een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst vereist.
In de praktijk is een huurachterstand van drie maanden of meer voldoende om tot een ontruiming te komen. Wel spelen alle omstandigheden een rol. De gestelde tekortkoming zal namelijk in een standaard procedure een ontbinding moeten rechtvaardigen. Alle belangen spelen bij deze afweging een rol. Dit maakt het tegenwoordig steeds lastiger om een ontruiming toegewezen te krijgen. Het is belangrijk dat de verhuurder zijn dossier goed opbouwt. Denk ter illustratie aan het verzamelen van betalingsherinneringen, bankafschriften en andere informatie. Daarnaast zal de verhuurder bij een huurachterstand moeten voldoen aan zijn meldplicht in het kader van de schuldhulpverlening. Meer hierover is te lezen in een aparte blog over de meldplicht van verhuurders.
Als de rechter de ontruimingsvordering toewijst, heeft de huurder de verplichting om binnen korte termijn de huurwoning leeg en ontruimt op te leveren aan de verhuurder.
Beëindigen huur met wederzijds goedvinden
Tot slot staat het partijen te allen tijde vrij om samen afspraken te maken over het einde van de huur. Op deze manier wordt de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigd. Dit betekent dat de huurder vrijwillig meewerkt aan het beëindigen van de huurovereenkomst. Om dit te bewerkstelligen wordt doorgaans door de verhuurder aan de huurder een financiële vergoeding aangeboden.
Partijen doen er verstandig aan om de uiteindelijke afspraken schriftelijk vast te leggen. Dit kan bijvoorbeeld in een vaststellingsovereenkomst. De onderhandeling met de huurder of het opstellen van een vaststellingsovereenkomst kan ik eventueel voor u doen.
Heeft u een vraag over het beëindigen van een huurovereenkomst? Neem dan vrijblijvend contact op via joyce@liebregtsleistra.nl of 06 4929 4295.
