Het huren van een woning biedt veel mensen de flexibiliteit en mobiliteit die ze nodig hebben in hun leven. Maar net als bij elke vorm van samenleven, kunnen er conflicten en problemen ontstaan. Een van de meest voorkomende zorgen voor huurders is de overlast veroorzaakt door omwonenden. In dit blog ga ik dieper in op de verantwoordelijkheid van verhuurders en woningcorporaties bij het omgaan met huurdersoverlast en hoe zij kunnen bijdragen aan een leefbare en vreedzame woonomgeving voor iedereen.

Vóór het aangaan van een huurovereenkomst

Een van de belangrijkste verantwoordelijkheden van verhuurders is het zorgvuldig screenen van potentiële huurders voordat ze een woning verhuren. Door een grondige screening kunnen verhuurders proberen te voorkomen dat huurders met een geschiedenis van overlast de nieuwe huurwoning betrekken. Dit kan onder meer inhouden dat een woningcorporatie de referentie controleert, een achtergrond controle uitvoert en een verhuurdersverklaring opvraagt.

Huurovereenkomsten en huisregels

Verhuurders en woningcorporaties moeten duidelijke huurovereenkomsten opstellen die de rechten en plichten van zowel de huurder als de verhuurder bevatten. Daarnaast kunnen ze specifieke huisregels opstellen die het gedrag van huurders reguleren om overlast te voorkomen. Denk bijvoorbeeld aan het verbod tot het kweken van hennep, veroorzaken van geluidsoverlast of drugs en/of alcoholmisbruik.

Contractuele verplichting opnemen in huurovereenkomst

Door deze regels en voorwaarden duidelijk te communiceren en op te nemen in de huurovereenkomst, kan een huurder in een later stadium makkelijker worden aangesproken op ongewenst gedrag. Door de regels op te nemen in de huurovereenkomst, is een huurder namelijk verplicht om de contractuele afspraken na te leven. Doet een huurder dat niet dan pleegt een huurder wanprestatie. Dit is een extra waarborg naast de wettelijke verplichting van een huurder om zich als een goed huurder te gedragen.

Rustig woongenot huurder

Een woningbouwvereniging is op grond van de huurovereenkomst verplicht om aan een huurder het rustig woongenot van de verhuurde woonruimte te verschaffen. Ook is een verhuurder verplicht om gebreken te herstellen.

Feitelijke stoornis uitgesloten

Een gebrek hoeft niet altijd van materiële aard te zijn, maar kan ook immaterieel van aard zijn. Denk bijvoorbeeld aan geluidsoverlast. De wet heeft echter een feitelijke stoornis veroorzaakt door derden uitgesloten. Van een feitelijke stoornis is sprake als het bijvoorbeeld gaat om spelende kinderen op straat of verkeerslawaai. Dit kan het woongenot van een huurder aantasten, maar de wetgever heeft dit bewust in de risicosfeer van een huurder willen neerleggen. Hiervoor is een woningcorporatie dus niet verantwoordelijk.

Overlast veroorzaakt door een andere huurder

Let op. Op het moment dat de overlast van een huurder wordt veroorzaakt door een ander die ook huurt van dezelfde verhuurder, zal de verhuurder de overlast toch moeten aanpakken. Stilzitten is dan niet mogelijk. Het is de contractuele relatie tussen beide huurders dat maakt dat een verhuurder niet niets kan doen. Onderneemt een verhuurder geen actie op de overlast veroorzakende huurder, dan kan dit als een gebrek worden aangemerkt jegens de huurder die ernstig wordt geschaad in het woongenot.

Overlast kan dus in bepaalde gevallen de verantwoordelijkheid van een woningcorporatie of verhuurder zijn.

Reageren op klachten

Wanneer huurders overlast melden, is het de verantwoordelijkheid van deze verhuurder om snel en effectief te reageren. Dit omvat het onderzoeken van de klacht, het vaststellen van de oorzaak van overlast en – indien nodig – het nemen van passende maatregelen om deze overlast te stoppen. Dit kan variëren van een waarschuwing aan de overlast veroorzakende huurder tot het initiëren van juridische stappen om het probleem op te lossen.

Verantwoordelijkheid van de woningcorporatie

Woningcorporaties zijn in het bijzonder verantwoordelijk voor het beheer en toezicht op meerdere huurwoningen in een wooncomplex of buurt. Een woningstichting zal ervoor moeten zorgen dat er voldoende middelen beschikbaar zijn om op de naleving van de huurovereenkomst en huisregels toezicht te houden. Daarnaast zal een woningcorporatie zorg moeten dragen voor een goede opbouw van het dossier. Dit is in een juridische ontruimingsprocedure van groot belang.

Overlast kan dus in bepaalde gevallen de verantwoordelijkheid van een woningcorporatie of verhuurder zijn.

Bemiddeling

Wanneer er een burenruzie tussen huurders is ontstaan, kan een woningcorporatie een bijzondere rol spelen in de bemiddeling tussen de huurders. Dit kan helpen bij het oplossen van het probleem zonder juridische stappen te hoeven ondernemen. Daarnaast kan het de woonomgeving verbeteren door de communicatie en het onderling begrip te bevorderen.

Ontruimen gerechtelijke procedure

Als alle andere inspanningen om overlast op te lossen niet succesvol zijn, kan een woningcorporatie juridische stappen ondernemen om de huur te laten beëindigen. In dat geval kan de verhuurder aan de rechter verzoeken om een ontruiming van de huurwoning toe te wijzen.

Hinder omwonenden

Overlast is er een veel soorten en maten. Denk bijvoorbeeld aan harde muziek, geschreeuw of blaffende honden. Om te kunnen spreken van overlast is echter méér nodig dan standaard aanwezige leefgeluiden. Zo moeten buren leefgeluiden van elkaar accepteren. Denk aan stofzuigen, spelende kinderen of overdag stofzuigen.

Structureel bedreigend gedrag tegen omwonenden kan wél voldoende zijn voor een gevorderde ontruiming van de huurwoning. Zo handelt een huurder die onder invloed van drugs en/of drank, seksueel getinte, agressieve en intimideren opmerkingen maakt richting medebewoners, in strijd met de wettelijke verplichting om als zich als een goed huurder te gedragen. Dit is doorgaans voldoende om een ontruiming te vorderen van de huurwoning. Zorg wel dat er een goed en omvangrijk dossier is opgebouwd.

Huurrecht advocaat

Het is essentieel dat verhuurders en woningcorporaties zich bewust zijn van hun verantwoordelijkheid bij het omgaan met overlast veroorzaakt door huurders. Door middel van een zorgvuldige screening, duidelijke huurovereenkomsten en actieve bemiddeling, kunnen zij bijdragen aan een leefbare woonomgeving voor alle huurders en eventuele gerechtelijke procedures voorkomen. Als de overlast dermate ernstig en spoedeisend is, kan in een versnelde kort geding procedure de ontruiming van de huurwoning worden gevorderd.

Voor advies over overlastdossiers kan u contact opnemen met huurrecht advocaat Joyce ten Brinke, te bereiken op 06 4929 4295.