Door een pand te verhuren, geeft de eigenaar een stukje van zijn zeggenschap over dat pand weg. Hij mag het pand bijvoorbeeld niet zomaar meer betreden. Die zeggenschap krijgt hij terug zodra de huur eindigt en de huurder – vrijwillig of gedwongen – vertrekt. In het geval van een gedwongen vertrek van de huurder zal de verhuurder het pand moeten laten ontruimen. Onder welke voorwaarden mag dat? Hoe gaat dat in zijn werk? En hoe verzeker je dat gezinsleden of onderhuurders bij ontruiming ook moeten vertrekken?

De ontruimingsprocedure

Gedwongen ontruiming vindt op grond van artikel 556 Rv plaats door inschakeling van een deurwaarder, in de regel nadat een ontruimingsvonnis is gewezen. Er moet dus een procedure worden gevoerd. Die procedure noemen we de ontruimingsprocedure. In die procedure kan naast ontruiming ook worden gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden of dat de huurder wordt veroordeeld tot het betalen van achterstallige huur.

Redenen voor ontruiming

De rechter wijst ontruiming toe als daar een geldige reden voor is. Als reden kan de verhuurder bijvoorbeeld aanvoeren dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden omdat de huurder zijn verplichtingen niet nakomt of dat de verhuurder de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd en om die reden moet eindigen. Een andere reden voor ontruiming is de omstandigheid dat de huurovereenkomst al is geëindigd.

Wat als geldige reden voor het ontruimen van een pand kan worden aangevoerd, is afhankelijk van het huurregime dat op de huurovereenkomst van toepassing is. Soms kunnen die redenen heel divers zijn, zoals bij de opzegging van een huurovereenkomst met betrekking tot een sportveld of kantoorruimte. Bij verhuur van een woning zijn de redenen voor ontruiming juist beperkt.

Hierboven zijn de redenen voor definitieve ontruiming geschetst. Ook tijdelijke ontruiming – ontruiming voor een beperkte duur – behoort tot de mogelijkheden. De verhuurder wil dan tijdelijk toegang tot het pand hebben, terwijl de huurder dat niet toestaat. Het uitgangspunt bij tijdelijke ontruiming is dat de huurovereenkomst blijft voortduren, maar dat de huurder tijdelijk niet het volledige huurgenot heeft.

Spoedprocedure

Van een verhuurder kan niet altijd worden verlangd dat hij een gewone ontruimingsprocedure afwacht. Een huurschuld kan bijvoorbeeld snel oplopen. Ook in het geval van ernstige overlast of dreigende dwangsommen door gebruik in strijd met de bestemming heeft een verhuurder belang bij een snelle beslissing van de rechter. In spoedeisende gevallen kan daarom een versnelde procedure worden doorlopen: de kortgedingprocedure.

Het oordeel van de rechter in een kortgedingprocedure is gebaseerd op een voorspelling. De kortgedingrechter beoordeelt hoe waarschijnlijk het is dat de rechter de huurovereenkomst in een gewone ontruimingsprocedure beëindigt, of in een gewone ontruimingsprocedure vaststelt dat de huurovereenkomst is geëindigd. Als de rechter tot de conclusie komt dat dat waarschijnlijk is, wijst hij de ontruiming alvast toe.

Het oordeel in een kortgedingprocedure is een voorlopig oordeel. De kortgedingrechter kan de huurovereenkomst niet beëindigen en ook niet vaststellen dat de huurovereenkomst is geëindigd. Nadat de kortgedingrechter de ontruiming heeft toegewezen, zou in een gewone procedure alsnog kunnen worden vastgesteld dat de huurovereenkomst is blijven bestaan. In de praktijk komt het meestal niet zover en leggen partijen zich bij het oordeel van de kortgedingrechter neer.

Ontruiming van anderen dan de huurder

Het verhuurde pand wordt soms (mede) door anderen dan de huurder gebruikt. In een huurwoning wonen bijvoorbeeld ook de gezinsleden van de huurder. Of de bedrijfsruimte is in gebruik bij een onderhuurder. In veel gevallen zorg je ervoor dat ook zij uit het pand moeten vertrekken door niet alleen ontruiming van de huurder en zijn eigendommen te vorderen, maar ook ontruiming van alle personen die zich daar vanwege de huurder bevinden.

De groep van gebruikers die zich vanwege de huurder in het pand bevindt is groot, maar niet iedereen valt daaronder. De onderhuurder van een zelfstandige woonruimte en de echtgenoot van de huurder vallen daar bijvoorbeeld niet onder. Tegen hen moet een afzonderlijke ontruimingstitel worden verkregen. Als er een contractuele medehuurder is, zal de verhuurder ook ontruiming van de medehuurder moeten vorderen. Dit kan meestal in dezelfde procedure.

Ontruimen van een pand in de praktijk

Vaak bepaalt de rechter in het ontruimingsvonnis binnen welke termijn de huurder het pand moet verlaten. Als de rechter geen termijn bepaalt, dan geldt de wettelijke termijn van drie dagen. Die termijn gaat lopen nadat de deurwaarder het ontruimingsvonnis aan de huurder heeft afgegeven of op het adres van de huurder heeft achtergelaten. Naast het vonnis geeft de deurwaarder ook een deurwaardersexploot af. Dat is een officieel stuk waarin de deurwaarder de huurder beveelt om het pand binnen de rechtelijke of wettelijke termijn te ontruimen. In het exploot staat ook dat en wanneer de deurwaarder tot ontruiming overgaat als de huurder het bevel niet opvolgt.

De deurwaarder coördineert de ontruiming. Dit gebeurt vrijwel altijd in het bijzijn van een hulpofficier van justitie, een slotenmaker en een verhuisbedrijf. Nadat de ontruiming is uitgevoerd, stelt de deurwaarder een proces-verbaal van ontruiming op. De verhuurder heeft hiermee het bewijs dat hij op een rechtmatige wijze weer de zeggenschap over het pand heeft teruggekregen.

Recht op huurbetaling

Het recht van de verhuurder op huurbetaling vervalt zodra de huurovereenkomst eindigt. Gedwongen ontruiming vindt regelmatig op een later moment plaats. Wist u dat u over de tussenliggende periode recht heeft op een  gebruiksvergoeding? In ons aanvullende artikel leest u meer over de betalingsverplichting van de huurder tot aan ontruiming.

Als de huurder op basis van een kortgedingvonnis is ontruimd, dan speelt soms het omgekeerde. De huurder heeft geen toegang meer tot het gehuurde, terwijl de huurovereenkomst blijft voortduren. Hoe zit het dan met de betalingsverplichting van de huurder? Onder andere het hof Amsterdam heeft zich over die kwestie uitgelaten.