Tegenover de mogelijkheid om het gehuurde te gebruiken, staat de verplichting van de huurder om huur te betalen. Je zou dus denken dat de huurbetalingsverplichting wegvalt als het gehuurde wordt ontruimd. Het hof Amsterdam laat in haar uitspraak uit 2020 blijken dat dat niet altijd opgaat. Soms is de huurder ook na ontruiming nog huur verschuldigd.

Ontruimingsvonnis

Voordat we toekomen aan het bespreken van het hierboven genoemde arrest, zetten we een paar stappen terug in de tijd. De huurder – die de huur geregeld te laat of niet volledig betaalde – is in een kortgedingprocedure veroordeeld om het gehuurde te ontruimen.

De rechter sprak in de kortgedingprocedure geen ontbinding van de huurovereenkomst uit, omdat dat in een dergelijke niet kan. Als de verhuurder ook de ontbinding van de huurovereenkomst zeker had willen stellen, dan zou zij daarvoor een aparte (bodem)procedure moeten opstarten. De verhuurder heeft dat niet gedaan. De huurovereenkomst is dus blijven bestaan. Ook na de ontruiming blijft de verhuurder vervolgens huur bij de huurder incasseren.

Huuropzegging en huurbetaling na ontruiming

Ruim een half jaar na de ontruiming zegt de huurder de huurovereenkomst op. De huurovereenkomst eindigt na het verstrijken van de opzegtermijn een jaar nadat het gehuurde is ontruimd.

In een nieuwe procedure vordert de huurder terugbetaling van de huur over de periode tussen de ontruiming en het einde van de huurovereenkomst. In de eerste plaats doet zij dat onder de noemer van schadevergoeding. Doordat de verhuurder geen huurgenot meer heeft verschaft, is zij volgens de huurder schadeplichtig. In de tweede plaats doet de huurder een beroep op onverschuldigde betaling en stelt zij dat zij zonder huurgenot geen huur verschuldigd is.

Het oordeel van de rechter

De rechtbank en ook het hof stellen de huurder in het ongelijk. Het hof licht toe dat ontruiming legitiem is als deze gegrond is op een ontruimingsvonnis. De verhuurder die onder die omstandigheden geen huurgenot meer verschaft, schiet niet tekort in de nakoming van haar verplichtingen. De verhuurder kan dus niet op die grond schadeplichtig zijn.

Daarentegen is de betalingsverplichting van de huurder niet komen te vervallen. De huurovereenkomst verplicht daar nog steeds toe. De huurder kan die verplichting alleen opschorten als haar vordering tot het verschaffen van huurgenot opeisbaar zou zijn. Door het kortgedingvonnis kan zij die vordering echter niet meer opeisen. De huurder moet dus in principe tot het einde van de huurovereenkomst huur blijven betalen.

Tot slot overweegt het hof dat de redelijkheid en billijkheid er onder bijzondere omstandigheden aan in de weg kunnen staan dat de verhuurder aanspraak maakt op de huurpenningen over de resterende looptijd van de huurovereenkomst. De huurder had daar in deze zaak onvoldoende voor aangevoerd.

Conclusie

Ontruiming op basis van een kortgedingvonnis brengt de huurder in een lastig parket. De huurder zal de huur in beginsel moeten doorbetalen tot het moment waarop de huurovereenkomst eindigt. Had de verhuurder kort na de ontruiming een nieuwe huurder gevonden, of had de huurder een nieuwe huurder aangedragen, dan had de huurder mogelijk met succes een beroep kunnen doen op de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. In deze zaak kwam het niet zover.