Verhuurders opgelet. De rechtbank Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan. Een huurprijswijzigingsbeding kan onder omstandigheden een oneerlijk beding zijn. In deze blog ga ik in op wat een huurprijswijzigingsbeding is. Ook bespreek ik wanneer het kan gaan om een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding.

Wat is een huurprijswijzigingsbeding?

Een huurprijswijzigingsbeding is een bepaling in een huurovereenkomst die de mogelijkheid biedt om de huurprijs gedurende de looptijd van het huurcontract aan te passen. Dit kan verschillende redenen hebben. Denk bijvoorbeeld aan inflatie, stijgende onderhoudskosten of veranderingen in de marktwaarde van vergelijkbare woningen in de omgeving.

De specifieke voorwaarden waarin de huurprijs kan worden gewijzigd, hangt af van de inhoud van het beding. Vaak is er een bepaalde frequentie (zoals jaarlijks) overeengekomen waarmee de verhuurder de huurprijs kan verhogen. Een veelvoorkomende reden voor huurprijsaanpassingen is inflatie. Dit houdt rekening met de stijgende kosten van levensonderhoud en andere economische factoren.

Vereisten huurprijswijzigingsbeding

Uit de praktijk blijkt dat in ieder geval de volgende vereisten aan een huurprijswijzigingsbeding kunnen worden gesteld:

1. ten eerste moet het beding de grond bevatten op basis waarvan de verhuurder de huurprijs kan aanpassen;
2. ten tweede moet de geformuleerde grond een geldige reden vormen voor de wijziging van de huurprijs.

Wanneer de verhuurder gebruikt maakt van deze bevoegdheid, is hij verplicht om de huurder duidelijk en in begrijpelijke taal te informeren. Het beding zal ofwel in de huurovereenkomst ofwel in de van toepassing verklaarde Algemene Bepalingen moeten staan opgenomen.

Geldig huurprijswijzigingsbeding CPI

In beginsel is een huurbeding eerlijk als het is gebaseerd op de consumentenprijsindex (de CPI). Ook een beding dat verwijst naar de wettelijke regels over het wijzigen van een huurprijs, is eerlijk. Er zijn echter ook situaties denkbaar waarin een huurprijsverhogingsbeding als een oneerlijk beding kwalificeert. In de hieronder besproken uitspraak van de rechtbank Amsterdam geeft de rechter een oordeel over een oneerlijk beding. Meer informatie voor hurende ondernemers en huurprijsverhogingen is te lezen in een aparte blog.

Uitspraak rechtbank Amsterdam

De rechtbank Amsterdam heeft recentelijk uitspraak gedaan over een huurprijswijzigingsbeding. In deze kwestie huurde de huurder sinds 2005 een huurwoning van Bouwinvest. In de destijds overeengekomen huurovereenkomst stond het volgende huurprijswijzigingsbeding:

‘…De huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli verhoogd met een door de verhuurder vast te stellen percentage, zijnde de percentuele wijziging van het maandindexcijfer voor de maand februari, van de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens, op de meest recente tijdsbasis vastgesteld, berekend overeenkomstig lid II van deze bepaling, vermeerderd met maximaal 5% (van het door de verhuurder vast te stellen ophogingspercentage)….’

De oorspronkelijke huurprijs bedroeg € 865,00. Inmiddels maakte Bouwinvest aanspraak op een huurprijs van € 1.534,75 per maand. De huurder had een huurachterstand laten ontstaan. Daarom vorderde Bouwinvest een ontbinding en ontruiming van de huurwoning.

Consumentenrichtlijn voor oneerlijke bedingen

De rechter stelt in haar uitspraak vast dat de huurder kwalificeert als een consument. Om die reden is de rechter verplicht om ambtshalve te toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht. In het bijzonder gaat het om de Richtlijn 93/13 EG, dit is de richtlijn voor oneerlijke bedingen.

Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het om erom of het beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Hierbij weegt de rechter alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst mee. Voor het toetsingsmoment gaat de rechter uit van de datum waarop de huurovereenkomst is gesloten.

Een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding

In deze kwestie was sprake van een oneerlijk beding. De reden hiervoor is dat boven op de inflatiecorrectie (op basis van de CPI) óók een standaard verhoging kon worden doorgevoerd van maximaal 5%. Hierdoor is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van de huurder als consument aanzienlijk verstoord, aldus de rechter. Het beding bevat geen grond op basis waarvan de huurprijs kan worden aangepast. Ook bevat het geen geldige reden waarom de standaard verhoging kan worden aangezegd. Daaruit volgt dat de huurder aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd.

Gevolgen uitspraak

In deze rechtszaak had dit oordeel tot gevolg dat het beding volledig buiten toepassing is gelaten. Verhuurder kon géén beroep doen op het beding. De huurprijs is gedurende de huurovereenkomst niet verhoogd. De rechtbank Amsterdam heeft onlangs geoordeeld dat een huurprijswijzigingsbeding onder omstandigheden een oneerlijk beding kan zijn. Verhuurder zal dit moeten terugdraaien. Dit betekende dat geen sprake was van een huurachterstand. Huurder had zelfs te veel betaald, waardoor sprake was van een aanzienlijke voorstand.

En nu?

Deze uitspraak heeft veel gevolgen op de hedendaagse vastgoedpraktijk. Dergelijke bedingen komen in de praktijk in huurovereenkomsten voor geliberaliseerde woonruimte op grote schaal voor. Hierdoor is de kans dus groot dat voornoemd beding standaard staat opgenomen. Daardoor bestaat bijvoorbeeld het risico dat huurders:

1. allereerst het teveel betaalde aan huur terugvorderen. Hetgeen hoog in de papieren kan lopen; en
2. daarnaast aanspraak maken op de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs.

Ik adviseer verhuurders en corporaties om het door hen gebruikte (model)huurcontract goed te controleren op de geldigheid van het huurprijswijzigingsbeding. Voor het aangaan van nieuwe huurrelaties zijn eventueel wijzigingen van het contract noodzakelijk. Het kan daarnaast raadzaam zijn om met de huidige huurders gewijzigde afspraken te maken.

Let op: de rechtspraak is vol in ontwikkeling op dit vlak. Neem voor de meest actuele stand van zaken vrijblijvend contact met ons op. We kijken en denken graag met je mee.