Bij het einde van de huurovereenkomst moet de huurder het gehuurde weer aan de verhuurder ter beschikking stellen. Weigert de huurder om het gehuurde op te leveren, dan kan de verhuurder een ontruimingsprocedure starten en de huurder tot ontruiming dwingen. Het komt ook voor dat de huurder het gehuurde wel oplevert, maar dat te laat doet. In al die gevallen eindigt de huurovereenkomst voordat de verhuurder de zeggenschap over het gehuurde heeft teruggekregen. Hoe ga je als verhuurder in die tussenliggende periode om met de betalingsverplichting van de huurder? Over huurbetaling en de gebruiksvergoeding.

Na einde huurovereenkomst geen recht op huur

In de huurovereenkomst staat welke huurprijs de huurder verschuldigd is. Meestal staat daar ook in wanneer en hoe de huurder de huurprijs moet voldoen. Ook in de wet is opgenomen dat de huurder huur moet betalen (of een andere afgesproken tegenprestatie moet voldoen). Het uitgangspunt van deze verplichtingen is dat er een huurovereenkomst is. Eindigt de huurovereenkomst, dan eindigt ook de verplichting van de huurder om huur te betalen.

De verhuurder die na het einde van de huurovereenkomst toch huur bij zijn huurder in rekening brengt, loopt in sommige gevallen het risico dat de huurovereenkomst herleeft.

Huurder is wel een gebruiksvergoeding verschuldigd

De huurder ontleende zijn recht om het gehuurde te gebruiken aan de huurovereenkomst. Bij het einde van de huurovereenkomst eindigt dus ook het recht van de huurder om het gehuurde te gebruiken. Blijft de huurder het gehuurde toch gebruiken, dan is dat gebruik onrechtmatig en kan de verhuurder een schadevergoeding vorderen. Die schadevergoeding wordt ook wel de gebruiksvergoeding genoemd.

Hoe de gebruiksvergoeding eruitziet, is opgenomen in artikel 7:225 van het Burgerlijk Wetboek. Het artikel bepaalt:

“Houdt de huurder na het einde van de huur het gehuurde onrechtmatig onder zich, dan kan de verhuurder over de tijd dat hij het gehuurde mist, een vergoeding vorderen gelijk aan de huurprijs, onverminderd, indien zijn schade meer dan deze vergoeding bedraagt, zijn recht op dit meerdere.”

De gebruiksvergoeding is dus in beginsel gelijk aan de huurprijs. Er kunnen verschillende omstandigheden zijn die een hoger bedrag rechtvaardigen. Enkele voorbeelden zijn het mislopen van een hogere huurprijs bij nieuwe verhuur of schade die de verhuurder aan de nieuwe huurder moet betalen, omdat die huurder het gehuurde niet direct kan gebruiken.

Gebruiksvergoeding als de huurder ontruimingsbescherming heeft

De wetgever kent aan sommige zakelijke huurders een extra ontruimingsbescherming toe nadat de huurovereenkomst is geëindigd. Die ontruimingsbescherming geldt voor zogenaamde 230a-bedrijfsruimtes, ook wel kantoorruimtes genoemd. In de praktijk gaat het om een categorie waar veel hurende ondernemers onder vallen. Dit varieert van kantoren tot fabrieken en van instellingen tot sportzalen. Deze huurders hoeven het gehuurde op zijn vroegst twee maanden na het einde van de huurovereenkomst op te leveren, tenzij de huurovereenkomst door de huurder zelf is opgezegd, de huurder met het einde heeft ingestemd of tot ontruiming is veroordeeld omdat hij zijn verplichting niet is nagekomen.

De huurder die ontruimingsbescherming heeft, gebruikt het gehuurde na het einde van de huurovereenkomst dus nog enige tijd op basis van een in de wet aan hem toegekend recht. Zijn gebruik is zolang niet onrechtmatig. Omdat de huurovereenkomst is geëindigd, hoeft ook deze huurder geen huur meer te betalen. De betalingsverplichting van deze oud-huurder is geregeld in artikel 7:230a lid 6 van het Burgerlijk Wetboek. In de regel zal ook deze gebruiksvergoeding gelijk zijn aan de huurprijs, tenzij partijen het niet eens worden over de gebruiksvergoeding. De rechter kan dan een redelijk bedrag voorstellen. Omdat het gebruik van de huurder niet onrechtmatig is, zal de rechter geen aanvullende schadevergoeding aan de verhuurder toekennen.