Sinds de Wet vaste huurcontracten is het tijdelijk verhuren van woonruimte in principe niet meer mogelijk. Toch zijn situaties waarin het onwenselijk is dat een huurder voor onbepaalde tijd in de woning kan blijven. Denk bijvoorbeeld aan het verhuren van een kamer in een studentenhuis, terwijl de huurder geen student (meer) is. Verhuurders kunnen gebruikmaken van een bijzonder huurcontract: het zogenoemde doelgroepcontract. Daarmee kan de verhuurder het huurcontract beëindigen als de huurder géén student (meer) is.

Wat zijn doelgroepcontracten?

Doelgroepcontracten zijn specifieke huurcontracten voor bepaalde doelgroepen. Sinds 1 juli 2016 hebben deze contracten een eigen plek in de wet: artikel 7:274a t/m 7:274g van het Burgerlijk Wetboek. In de wet kennen we de volgende doelgroepen:

• – studenten;
• – promovendi;
• – jongeren;
• – ouderen in een verzorgingstehuis;
• – gehandicapten;
• – grote gezinnen;
• – een bloed- of aanverwant in de eerste graad van de verhuurder.

In deze blog richt ik mij op het doelgroepcontract met studenten, maar elk doelgroepcontract kent vergelijkbare eisen. Een doelgroepcontract verlaagt niet de huurbescherming voor huurders, maar biedt alleen een mogelijkheid om de huur te beëindigen als de huurder niet meer binnen de doelgroep valt. Denk dus aan de student die geen student meer is, de promovendus die is gepromoveerd of de jongere die 28 jaar wordt. De verhuurder is verder gebonden aan alle huurbeschermingsbepalingen uit de wet.

Waar moet ik rekening mee houden als ik aan een student wil verhuren?

De wet noemt concreet twee eisen die in het doelgroepcontract moeten staan. Staan deze eisen niet in het huurcontract, dan is er in principe géén geldig doelgroepcontract.

In het huurcontract moet in ieder geval staan dat de woonruimte is bestemd voor de doelgroep. Dat kan door toevoeging van passage in het contract zoals:

Het gehuurde is een studentenkamer/studentenwoning en daarmee bestemd voor studenten.

Verder moet in het doelgroepcontract staan dat na beëindiging van het doelgroepcontract opnieuw aan een student zal worden verhuurd. Dat kan door toevoeging van een passage zoals:

Het gehuurde wordt na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student, jongere of promovendus/promovenda verhuurd.

In de wet zijn studenten, jongeren en promovendi uitwisselbare doelgroepen. Bovengenoemde passage maakt het voor de verhuurder dus mogelijk om opnieuw te verhuren aan jongeren, studenten of promovendi.

Hoe weet ik of mijn huurder nog onder de doelgroep valt?

Bij een doelgroepcontract voor studenten kan de verhuurder jaarlijks een bewijs van inschrijving bij een wettelijk onderwijsinstelling bij de huurder opvragen. De verhuurder is dat niet verplicht, maar heeft het recht om dat jaarlijks te doen. Indien de verhuurder bijvoorbeeld vergeet om een bewijs van inschrijving op te vragen, tast dat het huurcontract niet aan.

Een bewijs van inschrijving kunnen studenten eenvoudig opvragen bij de onderwijsinstelling. Voor de verhuurder is het dus relatief makkelijk om te controleren of de huurder nog als student is ingeschreven.

Deze verplichting hoeft niet in het huurcontract te worden opgenomen, maar het mag wel. Zo’n bepaling maakt het extra duidelijk wat er van de huurder wordt verwacht.

Geen bewijs van inschrijving ontvangen?

Na een verzoek tot het tonen van een bewijs van inschrijving, heeft de huurder 3 maanden om te reageren op dat verzoek. Als de huurder géén bewijs van inschrijving aan de verhuurder toont, verkrijgt de verhuurder het recht om het doelgroepcontract te beëindigen. Voor de wet maakt de verhuurder dan gebruik van de opzeggingsgrond: ‘dringend nodig voor eigen gebruik’. Dat wil niet meer zeggen dan dat de verhuurder de woning nodig heeft om opnieuw aan een (wel ingeschreven) student te verhuren. De verhuurder die gebruikmaakt van een doelgroepcontract, is verplicht om de woning weer aan dezelfde of een vergelijkbare doelgroep te verhuren.

In tegenstelling tot de hoofdregel bij de opzeggingsgrond ‘dringend nodig voor eigen gebruik’, hoeft de verhuurder bij een doelgroepcontract met een student niet aan te tonen dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

Let op! Als de verhuurder wil opzeggen, moet hij aan alle eisen voldoen die gelden voor de opzegging van een huurcontract. Daarover lees je meer in ons artikel over de beëindiging van het huurcontract.

Niet opnieuw aan een student verhuurd?

De doelgroepcontracten zijn bedoeld om de doorstroming in de studentenhuisvesting te bevorderen. Indien de woning niet opnieuw aan een student of een uitwisselbare doelgroep wordt verstrekt, kan de verhuurder schadeplichtig zijn. Die schade ziet dan met name op de kosten voor het verkrijgen van vervangende woonruimte.

Vragen of hulp nodig?

Bent u verhuurder en wilt u een doelgroepcontract afsluiten of wilt u het doelgroepcontract juist beëindigen? Neem dan vrijblijvend contact met mij op. Ik denk en kijk graag met u mee!