Op 27 maart 2025 heeft de rechtbank Amsterdam een uitspraak (ECLI:NL:RBAMS:2025:2080) gedaan in een zaak tussen een woningcorporatie (Stichting Ymere) en een sociale huurder die ook eigenaar is van twee koopwoningen. Kan de huurovereenkomst worden beëindigd van een sociale huurder, die ook nog eigenaar is van een (of meer) koopwoningen?

Waar ging de zaak over?

Ymere biedt woonruimte aan mensen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. In 2014 sloot Ymere een huurovereenkomst met een huurder die aan dit criterium voldeed. Later werd de huurder eigenaar van drie andere woningen. De huurder is tijdens de procedure nog steeds eigenaar van twee woningen, die hij verhuurt. Ymere besloot de huurovereenkomst te beëindigen op grond van ‘dringend eigen gebruik’ (artikel 7:274 lid 1 sub c BW). De huurder was het niet eens met de beëindiging van de huurovereenkomst, waardoor Ymere een procedure moest opstarten.

Juridisch kader

Om je als verhuurder te kunnen beroepen op de opzeggingsgrond ‘dringend nodig voor eigen gebruik’, moet je als verhuurder aan een aantal voorwaarden voldoen. Deze voorwaarden zijn te vinden in artikel 7:274 lid 1 sub c BW:

• – eigen gebruik;
• – dringend (belangenafweging);
• – verkrijgen van andere passende woonruimte voor de huurder.

Eigen gebruik

‘Eigen gebruik’ betekent niet per definitie dat de verhuurder zelf in de woning gaat wonen. Het kan ook betekenen dat de woning wordt verhuurd aan iemand die (wel) binnen de statutaire doelstelling van de verhuurder valt.
Eigen gebruik kan dus betekenen dat de verhuurder het gehuurde nodig heeft, om deze (opnieuw) aan de doelgroep te verhuren. Bijvoorbeeld omdat de huidige huurder niet meer in de doelgroep valt. Dat gezegd hebbende, voor de zittende huurder geldt huurbescherming en zijn belangen moeten dus ook worden beschermd.
In de wet staan een aantal doelgroepen genoemd in de artikelen 7:274a tot en met 7:274f BW. Dit zijn de zogenoemde ‘doelgroepcontracten’. Deze doelgroepen zijn niet limitatief en een doelgroep zou dus ook kunnen worden gecreëerd onder de algemene bepaling ‘eigen gebruik’ van artikel 7:274 lid 1 sub c BW.

Dringend (belangenafweging)

Er moet sprake zijn van ‘eigen gebruik’ én dat moet dringend zijn. Om deze dringendheid aan te nemen, is het vereist dat het eigen belang van de verhuurder (tot dringend eigen gebruik) aanmerkelijk zwaarder weegt dan het belang van de huurder om in de woning te blijven wonen.

Andere passende woonruimte

Tot slot moet de verhuurder aantonen dat er andere passende woonruimte beschikbaar is voor de huurder. De woonruimte hoeft niet vergelijkbaar te zijn. Een woonruimte die in grootte of ligging een wezenlijk ander woongenot biedt, kan ook als passende woonruimte worden beschouwd. Het is aan de verhuurder om de rechter ervan te overtuigen dat dat deze passende woonruimte beschikbaar is. In een krappe woningmarkt zal dat lastiger zijn dan in een ruime woningmarkt.

Beoordeling

In bovengenoemde zaak oordeelt de kantonrechter dat er is voldaan aan de drie eisen om de opzeggingsgrond ‘dringend nodig voor eigen gebruik’ te honoreren.
Ymere is als woningcorporatie op grond van de Woningwet én haar eigen doelstellingen verplicht om huisvesting aan te bieden aan personen die niet in hun eigen huisvestingsbehoefte kunnen voldoen. Die groep kan volgens de kantonrechter als doelgroep worden gezien. De kantonrechter noemt deze doelgroep ‘mensen die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning’. Het eigen gebruik ziet er daarom op dat Ymere de woning wil aanbieden aan iemand die wél binnen deze doelgroep valt. De (betreffende/huidige) huurder valt in ieder geval niet (meer) binnen deze doelgroep, omdat hij over twee koopwoningen beschikt.

Daarnaast oordeelt de rechtbank dat het belang van Ymere zwaarder weegt dan het belang van de huurder, mede door het maatschappelijke karakter van het belang van Ymere. Potentiële sociale huurders wachten gemiddeld 13 jaar op een huurwoning. Het is voor een goede verdeling van de sociale huurwoningen van belang dat huurovereenkomsten met huurders die wél in hun eigen huisvestingsbehoefte kunnen voorzien, worden beëindigd. In dat kader noemt de kantonrechter dat dit kennelijk een groter probleem is dan alleen deze huurder. Uit onderzoek blijkt volgens de rechtbank dat er ongeveer 1000 vergelijkbare situaties zijn voor wie hetzelfde zou kunnen gelden. Daarmee zouden er feitelijk veel meer woningen beschikbaar zijn voor sociale huurders dan in de praktijk het geval is. De kantonrechter wijst de vorderingen van Ymere daarom toe. De huurder krijgt tot 1 september 2025 de tijd om de woning te ontruimen.

Hoe zit dat met ‘scheefhuurders’?

De uitspraak roept de vraag op of huurovereenkomsten met zogenoemde ‘scheefhuurders’ kunnen worden beëindigd. Van scheefhuurders is sprake wanneer huurders van sociale huurwoningen een hoger inkomen ontvangen dan de inkomensgrens die geldt bij de toewijzing van een sociale huurwoning. De kantonrechter stelt in bovengenoemde zaak dat huurovereenkomsten met scheefhuurders niet zomaar mogen worden opgezegd. Voor verhuurders van sociale huurwoningen bestaat in de wet namelijk al een mogelijkheid om de huur inkomensafhankelijk te verhogen, waarmee er geleidelijk naar een passende huurprijs wordt toegewerkt (artikel 7:252a BW). Daarmee houdt men al rekening met het belang van de verhuurder. Beëindiging van de huurovereenkomst is in die gevallen dus minder goed denkbaar.

Conclusie

De uitspraak van de rechtbank Amsterdam benadrukt het maatschappelijk belang van woningcorporaties en de doelstelling die zij hebben. Het als huurder beschikken over een koopwoning, kan grondslag zijn om via ‘dringend nodig voor eigen gebruik’ over te gaan tot beëindiging van de huurovereenkomst. Op die manier kunnen woningcorporaties hun woningen opnieuw aanbieden aan huurders die wél binnen de doelgroep vallen. Daarnaast benadrukt deze uitspraak nogmaals dat verhuurders al mogelijkheden hebben om bijvoorbeeld de huur te verhogen bij ‘scheefhuurders’. Het maatschappelijk belang van de woningcorporatie weegt dus, ondanks alle nieuwe wetgeving die huurders beschermen, nog steeds zwaar.

Bent u verhuurder en wilt u meer informatie over het beëindigen van een huurovereenkomst? Neem dan contact met mij op. Ik kijk en denk graag met u mee!