In 2023 hebben zich nieuwe ontwikkelingen voorgedaan in de rechtspraak over een oneerlijk huurprijsbeding. In een eerdere blog heb ik al gesproken over een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam met betrekking tot een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding (ECLI:NL:RBAMS:2023:4800). Laten we samen de opvolgende gebeurtenissen eens nader bekijken.

Oneerlijke bedingen en ‘de lijsten’

Binnen het Nederlandse rechtssysteem zijn er specifieke lijsten met bepalingen die helemaal niet of waarschijnlijk niet in de algemene voorwaarden mogen worden opgenomen. Dit is vanwege hun aard als oneerlijke bedingen.

De zwarte lijst heet niet voor niets ‘de zwarte lijst’. Een beding dat op deze lijst staat is per definitie verboden. Op de ‘grijze lijst’ bevinden zich bedingen die potentieel oneerlijk kunnen zijn. Daarnaast is er ook de ‘blauwe lijst’.

Europese richtlijn over oneerlijke handelsbedingen

Met betrekking tot oneerlijke huurprijsbedingen is vooral de blauwe lijst van belang. De blauwe lijst staat in de Europese Richtlijn over oneerlijke handelsbedingen. Het is een lijst met indicatieve en niet limitatieve bedingen waarbij:

Het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument (een huurder) aanzienlijk verstoort.

Een beding dat op de blauwe lijst staat mag om die reden niet in een huurovereenkomst staan opgenomen. Let op: de blauwe lijst is niet altijd van toepassing. In de eerste plaats moet het gaan om een beding waarover niet afzonderlijk is onderhandeld. Ten tweede moet het gaan om de verhouding tussen een professionele verhuurder en een natuurlijk persoon als huurder. Bij een contract tussen twee professionele partijen is de blauwe lijst dus niet van toepassing.

Maatstaf oneerlijk beding in huurcontracten

Concreet gaat het bij de beoordeling of sprake is van een oneerlijk huurprijsbeding om het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van partijen. Is dit evenwicht aanzienlijk verstoort, bijvoorbeeld ten nadele van de huurder, dan gaat het om een oneerlijk beding. Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen. De rechter zal ook de aard van de dienst in aanmerking nemen. Voor het toetsingsmoment wordt uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Niet relevant is de feitelijke toepassing van het huurbeding, de uitvoering daarvan, of een achteraf gegeven uitleg.

Voorbeelden oneerlijke bedingen

In dit stadium bestaat er nog geen concreet handleiding wanneer een huurbeding wél of niet een oneerlijk huurprijsbeding is. Wel zijn een aantal componenten van een huurbeding in de rechtspraak als oneerlijk bestempeld. Denk aan een beding waarin de:

1. huurprijs in geen enkel geval naar beneden kan worden aangepast;
2. verhuurder de huur kan verhogen zonder voorafgaande mededeling;
3. huurder geen reële mogelijkheid heeft om de huur te beëindigen naar aanleiding van de aanvullende huurverhoging;
4. verhuurder niet alleen een huurverhoging kan doorvoeren maar ook een aanvullende huurverhoging die op voorhand niet concreet is vastgesteld, omdat alleen een maximaal percentage staat opgenomen;
5. verhuurder niet heeft vastgesteld onder welke omstandigheden de hij de aanvullende huurverhoging kan doorvoeren;

Een veelvoorkomend voorbeeld van een oneerlijk beding is een bepaling waarin de verhuurder niet alleen jaarlijks in overeenstemming met de CPI (Consumentenprijsindex) de huur verhoogt, maar ook jaarlijks met nog eens maximaal 3%. In de praktijk wordt dit als een oneerlijk beding beschouwd.

In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenindex en 1) is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend of 2) verwijst naar de wettelijke regels over de wijziging van de huurprijs.

Rechter verplicht toetsen

De rechter is verplicht om de regels van het Europees consumentenrecht ook toe te passen als de consument (in ons geval een huurder) daar niet om heeft gevraagd. Dit heet ambtshalve toetsing en vloeit voort uit een eerder arrest van de Hoge Raad (Heesakkers/ Voets).

Gevolgen oneerlijk beding

Als na toetsing aan de richtlijn blijkt dat het gaat om een oneerlijk huurprijsbeding, is de rechter verplicht om het beding volledig buiten beschouwing te laten. Dit heet het onverbindend verklaren van het huurbeding. Partijen zullen moeten doen alsof het beding nooit heeft bestaan. Partijen zullen de doorgevoerde huurverhogingen op basis van het oneerlijke huurbeding moeten terugdraaien.

De verhuurder kan niet terugvallen op een aanwezige wettelijke regeling. De achterliggende gedachte hiervan is dat alleen door op deze wijze afschrikkend, evenredig en doeltreffend te sanctioneren, de beoogde doelstelling van de wetgever wordt bereikt en oneerlijke bedingen verdwijnen uit overeenkomsten met consumenten (en huurders).

Vervangen of schrappen huurbeding

De Rechtbank Amsterdam heeft in september 2023 uitspraak gedaan over een oneerlijk huurprijsbeding (ECLI:NL:RBAMS:2023:5949). In dit geval ging het niet over de huurprijs, maar om buiten gerechtelijke kosten.

De huurder huurde een woning en heeft een huurachterstand laten ontstaan. De rechter heeft vervolgens ambtshalve het beding getoetst en oneerlijk verklaard. Opvallend is dat de rechter heeft geoordeeld dat het wettelijk vastgelegde principe van ‘goed huurderschap’ (art. 7:213 BW) met zich brengt dat een huurder een verzoek van de verhuurder tot schrapping of vervanging van het oneerlijk beding behoort te aanvaarden. Volgens de rechter wordt daarmee alsnog voldaan aan het doel van de Europese Richtlijn. Namelijk het beschermen van de consument (en in dit geval de huurder). Deze uitspraak geeft de verhuurder een directe opening om een oneerlijk huurprijsbeding te laten vervangen voor een eerlijk alternatief.

Prejudiciële vragen Hoge Raad

Toch is er nog veel onduidelijk over het oneerlijk verklaren van een huurbeding. Om die reden heeft de Rechtbank Amsterdam in twee zaken zogenaamde prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad (ECLI:NL:RBAMS:2023:6176) en (ECLI:NL:RBAMS:2023:6177). De vragen gaan over de reikwijdte en de gevolgen van de vernietiging van een oneerlijk huurverhogingsbeding. Het gaat om de volgende vragen:

1. Als een huurverhogingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, moet het beding dan in zijn geheel vernietigd worden, of is alleen het oneerlijke deel vernietigbaar?
2. Vervalt bij een oneerlijk huurverhogingsbeding de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst en voor de toekomst?
3. Moet de rechter in zo’n geval – ook als de huurder zich niet gemeld heeft in de procedure – zelf nagaan wat er vanaf het begin van de huurovereenkomst te veel is betaald en dat bedrag aftrekken van de gevorderde huurachterstand?
4. Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring, wanneer de huurder de te veel betaalde huurverhogingen terugvordert,
5. of is er een andere grond om een beperking te stellen aan de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhogingen kan terugvorderen?

Het is nog niet bekend wanneer de Hoge Raad een oordeel zal vellen over deze vragen. Als de antwoorden er zijn, lees je dat natuurlijk op advocaathuur.nl.