Bij onderverhuur bestaan er twee huurovereenkomsten voor dezelfde woning. Een overeenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder (de hoofdhuurovereenkomst) én een overeenkomst tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder (de onderhuurovereenkomst). De hoofdhuurder geniet een sterke, wettelijke huurbescherming. Maar hoe zit het met de huurbescherming van de onderhuurder bij het einde van de hoofdhuurovereenkomst? En wanneer mag een verhuurder onderverhuur van een woning verbieden? In dit artikel beantwoord ik deze vragen.

Onderverhuur van een woning is verboden, tenzij …

De onderverhuur van woonruimte is in principe verboden. In artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek is opgenomen dat een huurder de gehuurde woonruimte niet aan een ander mag onderverhuren. Op deze regel geldt een wettelijke uitzondering. Wanneer een huurder zelf ook nog in de gehuurde woning woont, mag hij namelijk wel een gedeelte van de woning onderverhuren. Dit geldt specifiek voor zelfstandige woonruimte. De huurder mag bijvoorbeeld een kamer in zijn woning onderverhuren. Hier heeft de huurder geen toestemming van de verhuurder voor nodig, tenzij in de huurovereenkomst staat dat het niet – of alleen na (schriftelijke) toestemming – mag.

Toestemming van de verhuurder

Wanneer een huurder de hele woning wil onderverhuren, heeft hij hiervoor dus toestemming van de verhuurder nodig. Als de huurder zelf niet in de woning woont, moet hij ook toestemming van de verhuurder hebben om een deel van de woning onder te verhuren. Dit geldt ook als daarover in de huurovereenkomst niets is geregeld. Staat er een volledig onderhuurverbod in de overeenkomst? Dan moet de huurder ook in andere gevallen toestemming vragen om een deel van die woning onder te verhuren.

Voorwaarden toestemming

De verhuurder is in principe niet verplicht om de huurder toestemming voor onderverhuur te geven. Als hij besluit om toestemming te geven, dan kan de verhuurder daaraan voorwaarden verbinden of bepalen dat de toestemming eenmalig geldt. Een volgende keer zal de huurder dan opnieuw toestemming aan de verhuurder moeten vragen.

Huurbescherming bij onderverhuur

De huurder die de woning illegaal onderverhuurt, komt zijn verplichtingen tegenover de verhuurder niet na. Hoewel dat het einde van de hoofdhuurovereenkomst kan betekenen, betekent dat niet altijd het einde van de onderhuurovereenkomst. Wanneer de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder eindigt, dan heeft de onderhuurder van zelfstandige woonruimte recht op huurbescherming. De verhuurder zet de onderhuur automatisch voort. Die huurbescherming is er ook als de verhuurder niet op de hoogte was van de onderverhuur of onderverhuur heeft verboden.

Voorwaarden onderverhuur verhuurder en onderhuurder

Tussen de verhuurder en de onderhuurder gaan dezelfde voorwaarden gelden zoals de onderhuurder en hoofdhuurder overeen waren gekomen. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om de huurprijs. Binnen zes maanden nadat de verhuurder de huur met de onderhuurder heeft voortgezet, kan de verhuurder van de rechter vorderen dat hij de huur zal doen eindigen. De verhuurder heeft hier vier mogelijke gronden voor.

Geen huurbescherming onzelfstandige woonruimte

De onderhuurder van onzelfstandige woonruimte heeft geen huurbescherming ten opzichte van de verhuurder. In dat geval is de verhuurder ook niet verplicht om de huurovereenkomst met de onderhuurder over te nemen als de hoofdhuurovereenkomst is geëindigd. De onderhuurder zal de woonruimte in dit geval dus moeten verlaten.

Conclusie

In beginsel geldt volgens de wet dat onderverhuur van woonruimte is verboden. Dit is anders wanneer er slechts een gedeelte van de woning wordt onderverhuurd én de hoofdhuurder ook in de woning woont. Contractueel kan de verhuurder ook deze vorm van onderhuur verbieden. Het onderhuurverbod is een middel om invloed uit te oefenen op wie de woning bewoont. De meeste verhuurders zullen daar belang bij hebben.

Toch is die invloed niet absoluut. De onderhuurder van een zelfstandige woning heeft namelijk recht op huurbescherming wanneer de huurovereenkomst tussen de verhuurder en hoofdhuurder eindigt. De verhuurder die de huurovereenkomst met de onderhuurder niet wil voortzetten, zal binnen 6 maanden na het einde van de hoofdhuurovereenkomst actie moeten ondernemen.

Heeft u vragen over de onderhuurbepaling in de huurovereenkomst met uw huurder? Bijvoorbeeld omdat u wilt gaan verhuren of omdat u een verzoek tot onderverhuur van uw huurder wilt beoordelen? Of wenst u informatie over huurbeëindiging omdat uw huurder onderverhuurt? Neem dan gerust vrijblijvend contact met mij op via kim@liebregtsleistra.nl of 06 – 2356 3751.