De onderhuurder van een zelfstandige woonruimte geniet bij het einde van de hoofdhuurovereenkomst een zekere mate van huurbescherming. Als de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder eindigt, wordt de onderhuurovereenkomst voortgezet door de verhuurder. De onderhuurder van de woning wordt daardoor de huurder van de woning. Bent u het als verhuurder niet eens met deze opgedrongen onderhuurder? Dan kunt u naar de rechter stappen om de huurovereenkomst te beëindigen.

Einde huurovereenkomst: onderhuurder woning krijgt status van huurder

In mijn eerdere artikel schreef ik dat in sommige gevallen de onderhuurder huurbescherming heeft in relatie tot de hoofdverhuurder. Wanneer de huurovereenkomst van een zelfstandige woning tussen de verhuurder en de hoofdhuurder eindigt, wordt de onderhuurovereenkomst automatisch voortgezet door de verhuurder. De verhuurder neemt dus de positie van de hoofdhuurder over. Ook de voorwaarden uit de onderhuurovereenkomst, zoals bijvoorbeeld de huurprijs, blijven van toepassing.

De verhuurder zit in beginsel dus vast aan een onderhuurder. Dit is zelfs het geval als de verhuurder geen toestemming heeft gegeven voor het onderverhuren van de woning.

Beëindigen van de onderhuurovereenkomst

De verhuurder heeft wel wettelijk de mogelijkheid om de hem opgedrongen onderhuur te beëindigen. De verhuurder vordert dan beëindiging van de onderhuurovereenkomst bij de kantonrechter. Deze vordering moet worden ingesteld binnen 6 maanden na het voortzetten van de huurovereenkomst met de onderhuurder. De rechter zal de vordering van de verhuurder toewijzen als er sprake is van één van de vier gronden die genoemd zijn in artikel 7:269 lid 2 BW. Het gaat om de volgende gronden:

1. Onvoldoende financiële middelen

Om de huurovereenkomst voort te kunnen zetten, moet de onderhuurder over voldoende financiële middelen beschikken voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst. Kort gezegd houdt dit in dat de onderhuurder de huur moet kunnen (blijven) betalen. Als de onderhuurder bijvoorbeeld een huurachterstand heeft, kan dit erop duiden dat de onderhuurder niet in staat is om de verplichtingen uit de huurovereenkomst behoorlijk na te komen. In ons andere artikel leest u meer over het geval van onderhuur bedrijfsruimte.

2. Onderhuur is aangegaan om de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen

Huurder en onderhuurder maken soms misbruik van de huurbescherming. Bijvoorbeeld als de huurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder bewust is aangegaan met het doel de onderhuurder huurder te maken. Ook in dat geval kan de verhuurder beëindiging vorderen van de onderhuurovereenkomst. De wetgever wil daarmee misbruik van de onderhuur bescherming voorkomen.

Maar welke bedoeling hebben partijen bij de onderhuurovereenkomst gehad? Dit blijkt volgens rechtspraak onder meer uit de hoeveelheid tijd die is verstreken sinds het aangaan van de hoofdhuurovereenkomst en de onderhuurovereenkomst. Hoe korter de periode is tussen het aangaan van beide overeenkomsten, hoe sneller sprake zal zijn van misbruik. Andere aanwijzingen zijn de beoogde lengte van de onderhuurovereenkomst, het ontbreken van een intentie bij de hoofdhuurder om naar de woning terug te keren en het betalingsgedrag van de onderhuurder.

3. Belangenafweging verhuurder

De rechter kan ook oordelen dat het op basis van de redelijkheid en billijkheid niet van de verhuurder kan worden verwacht dat hij de huurovereenkomst met de onderhuurder voortzet. De rechter maakt dus een belangenafweging tussen het belang van de verhuurder en het belang van de onderhuurder.

Zo kan bijvoorbeeld het belang van een woningcorporatie bij toewijzing van een woning op basis van haar eigen wachtlijst zwaarder wegen dat het belang van de onderhuurder. In sommige gevallen zijn de condities uit de onderhuurovereenkomst nadeliger dan de condities uit de oorspronkelijke huurovereenkomst. Ook dat kan van belang zijn. De vraag of de woning met toestemming van de verhuurder is onderverhuurd, speelt geen rol.

4. Huisvestigingsvergunning

Een laatste grond voor toewijzing van de vordering is het ontbreken van een huisvestigingsvergunning wanneer deze op grond van de Huisvestigingswet wel vereist was. Soms is een huisvestigingsvergunning door de gemeente verplicht gesteld. Een huisvestigingsvergunning is een schriftelijke beslissing van de gemeente dat de huurder in een bepaalde woning mag gaan wonen.

Conclusie

Wanneer de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder eindigt, zet de verhuurder de onderhuurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte voort. De onderhuurder van de woning wordt daardoor de huurder van de woning. Dit is anders als de verhuurder een beroep kan doen op één van de wettelijke beëindigingsgronden. De verhuurder heeft dus nog mogelijkheden om onderhuur tegen te gaan. Kortom: onderhuur stoppen? Stap binnen zes maanden naar de rechter!

De verhuurder doet via de kantonrechter een beroep op de wettelijke beëindigingsgronden. Als de verhuurder de opgedrongen onderhuur wilt stoppen, moet hij op tijd actie ondernemen: de vordering moet binnen 6 maanden na voortzetting van de onderhuur worden ingesteld. Het resultaat van een geslaagd beroep is dat de voortzetting van de onderhuur eindigt.

Heeft u een vraag over onderverhuur en het beëindigen van een voortgezette onderhuurovereenkomst? Neem dan vrijblijvend contact met mij op via kim@liebregtsleistra.nl of 06 – 2356 3751.