In het kader van verduurzaming worden steeds meer woningen/complexen van een zogenoemde WKO-installatie voorzien om de woning te verwarmen of juist te verkoelen. Meestal levert een WKO-installatie warmte en koude aan meerdere huishoudens. Met name als het gaat om een appartementencomplex kan deze manier van verwarmen en verkoelen rendabel zijn. Wat nu als u een woning wilt verhuren, die wordt verwarmd en verkoeld door een WKO-installatie? Kunt u dan de kosten van de WKO-installatie doorberekenen aan de huurder van woonruimte? Dat bespreek ik aan de hand van het zogenoemde Acantus-arrest (ECLI:NL:HR:2022:61) en een recent arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2024:5745).

De WKO-installatie in het kort

Een WKO-installatie is een warmte installatie, die gebruikmaakt van het grootschalig opslaan van warmte en koude in waterbronnen onder de grond. In de winter gebruikt de installatie de opgeslagen warmte om het gebouw te verwarmen. In de zomer gebruikt de installatie juist opgeslagen koude om te verkoelen. De WKO-installatie gebruikt voor deze opslag elektra en géén gas.

De WKO-installatie bestaat in principe uit twee delen:

1. de installatie zelf: deze staat over het algemeen in een afzonderlijke ruimte (een technische ruimte) en zorgt voor de beschikbaarheid van warmte of koude voor meerdere huishoudens; en
2. de afleverset: deze bevindt zich in de woning en gebruikt de beschikbare warmte en koude van de installatie voor het verwarmen en verkoelen van de woning én het verwarmen van tapwater.

In feite is een WKO-installatie een mini-energiecentrale.

De WKO-installatie binnen het (huur)recht

Een WKO-installatie is een onroerende zaak. De eigenaar van het gebouw is dus ook eigenaar van de WKO-installatie, tenzij dat juridisch anders is geregeld. Dat kan bijvoorbeeld via een zogenoemd opstalrecht. Het feit dat de WKO-installatie een onroerende zaak is, is relevant voor het huurrecht gelet op artikel 7:233 BW:

 “Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen, een standplaats of een ligplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden”

Onroerende aanhorigheden vallen dus eveneens onder het bereik van de huurovereenkomst, maar is een WKO-installatie een onroerende aanhorigheid of niet?

De Hoge Raad geeft het antwoord in het zogenoemde ‘Acantus-arrest’: de WKO-installatie is een onroerende aanhorigheid (r.o. 3.1.2 en 3.1.3). De WKO-installatie valt dus onder het bereik van de huurovereenkomst. Het is niet relevant wie eigenaar is van de WKO-installatie. In sommige gevallen is een derde partij (specialist op het gebied van WKO-installaties) de eigenaar van de installatie en is de verhuurder de eigenaar van het pand. In andere gevallen is een derde partij alleen beheerder van de WKO-installatie.

De kosten van de WKO-installatie

De kosten van onroerende aanhorigheden mogen in principe niet worden doorbelast aan de huurders via servicekosten. De verhuurder moet deze kosten opnemen in de kale huurprijs. De verhuurder moet dus bij het aangaan van de huurovereenkomst vaststellen welke kosten er worden gemaakt voor de onroerende aanhorigheid.

Dat blijkt lastig in het geval van een WKO-installatie, omdat de kosten uit twee delen bestaan:

• – de vaste kosten (investerings- en onderhoudskosten); en
• – variabele verbruikskosten.

Welke kosten kunt u als verhuurder doorbelasten en welke niet? Dat ligt aan uw positie als verhuurder. Ik maak dat inzichtelijk door de vergelijking te maken tussen het Acantus-arrest met verhuurder Acantus en het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden met verhuurder Tuindorp.

De verhuurder als leverancier (ECLI:NL:HR:2022:61: Acantus)

Acantus verhuurt woningen met een WKO-installatie. De WKO-installatie is eigendom van een derde partij. Acantus nam tot 2012 de kosten voor de warmte, koude en verwarming van tapwater voor haar rekening. Vanaf 2015 brengt Acantus een voorschotbedrag in rekening bij de huurders voor het vastrecht (de vaste kosten) en het verbruik van warmte, koude en verwarming van tapwater (de variabele kosten). De huurders erkennen dat zij moeten betalen voor hun verbruik, maar de huurders willen niet het vastrecht betalen.

De Hoge Raad oordeelt dat Acantus verhuurder én warmteleverancier in de zin van de Warmtewet is. Acantus heeft dus te maken met huurbescherming, maar ook met de toen geldende Warmtewet. Volgens de Hoge Raad gaat de huurbescherming vóór de toen geldende Warmtewet. Acantus mag dus alleen volgens de regels van het huurrecht de kosten doorberekenen aan de huurders. Dat had grote gevolgen voor Acantus. De Hoge Raad oordeelt namelijk kortgezegd dat Acantus alleen de variabele (verbruiks)kosten in rekening mag brengen en niet de vaste kosten (zoals de onderhoudskosten). Als Acantus deze kosten in rekening wil brengen bij de huurders, dan moet Acantus dat in de kale huurprijs verwerken.

De verhuurder als niet-leverancier (ECLI:NL:GHARL:2024:5745: Tuindorp)

Tuindorp verhuurt ook woningen met een WKO-installatie. De installatie is eigendom van Tuindorp. Alles rondom de WKO-installatie wordt beheerd door een derde partij. Ook de kosten worden door de derde partij in rekening gebracht bij de huurders. Bij het aangaan van de huurovereenkomst, sluit de huurder verplicht een overeenkomst met deze derde partij voor de levering van warmte, koude en de verwarming van tapwater. De huurders moeten ook de vaste kosten betalen aan deze derde partij. Ook hier zijn de huurders het niet eens met deze kosten. Zij verwijzen naar het Acantus-arrest en stellen dat Tuindorp de vaste kosten zelf moet betalen, maar daar gaat het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden niet in mee. Eigenlijk is dat opvallend, want de WKO-installatie valt ook hier onder het bereik van de huurovereenkomst.

Volgens het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is het redelijk dat Tuindorp een derde partij heeft ingeschakeld met deskundigheid op het gebied van WKO-installaties. Tuindorp heeft in de huurovereenkomst en in een informatiebrochure de huurders duidelijk geïnformeerd over de keuze voor een derde partij. De derde partij heeft de huurders ook duidelijk geïnformeerd over de WKO-installatie in de warmteleveringsovereenkomst met bijbehorend product- en tarievenblad. De derde partij handelt volledig in overeenstemming met de door de Autoriteit Consument en Markt (ACM) gestelde grenzen voor warmteleveranciers. In die zin is er volgens het hof sprake van een andere situatie dan in het Acantus-arrest.

Volgens het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is in dit geval dus niet Tuindorp, maar de derde partij de warmteleverancier. Deze derde partij mag volledig los van de huurovereenkomst de kosten in rekening brengen. Deze kosten zijn dus niet verwerkt in de kale huurprijs.

Conclusie

Acantus en Tuindorp laten goed zien waar de grens ligt. Het gaat om de vraag of u verhuurder én warmteleverancier bent of slechts een van beide. Bij het aangaan van de huurovereenkomst moet u een keuze maken:

1.  u wordt als warmteleverancier aangemerkt: u brengt de variabele kosten zelf in rekening bij de huurders als servicekosten en u verwerkt de vaste kosten in de kale huurprijs, maar u blijft wel gebonden aan het woningwaarderingsstelsel; of
2.  u wordt niet als warmteleverancier aangemerkt: u laat een derde partij het gehele beheer van de WKO-installatie en de kosten daarvan regelen, u communiceert daar bij het aangaan van de huurovereenkomst duidelijk over en u brengt zelf geen kosten in rekening voor de WKO-installatie.

Bij de keuze voor een derde partij sluit de huurder dus een afzonderlijke warmteleveringsovereenkomst met de derde partij. U kunt uw huurder daartoe verplichten in de huurovereenkomst, mits u de huurder vooraf goed heeft geïnformeerd. Dat kan met een informatiebrochure en product- en tarievenblad van de derde partij. Verder is het van belang dat de derde partij handelt in overeenstemming met de regels van de ACM voor warmteleveranciers. U moet dit dus zelf controleren bij de derde partij die voor u het beheer regelt.

Vragen?

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen? Neem vrijblijvend contact met ons op! Wij kijken en denken graag met u mee!