Een huurprijsbeding dat oneerlijk is. Het houdt de rechtspraak maar druk bezig, want er is alweer een nieuwe uitspraak gepubliceerd. De Rechtbank Amsterdam oordeelde recentelijk dat, ondanks de aanwezigheid van een oneerlijk huurprijsbeding, sprake is van een aanzienlijke huurachterstand. De gevorderde ontbinding en ontruiming is om die reden toegewezen (ECLI:NL:RBAMS:2024:598) .
Oneerlijk huurprijswijzigingsbeding
Het betreft een uitspraak die past in een reeks eerdere uitspraken, waarin geoordeeld is dat sprake is van een oneerlijk beding in de huurovereenkomst. In een eerdere blog schreef ik al over het huurprijswijzigingsbeding dat veelvuldig wordt gebruikt door verhuurders, corporaties en bemiddelaars. Het huurprijsbeding is o.a. terug te vinden in het standaardmodel voor woonruimte dat door de vereniging Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) ter beschikking wordt gesteld.
Nieuwe ontwikkelingen over het huurprijsbeding
Volgens de nieuwe tendens binnen de (lagere) rechtspraak wordt het huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk bestempeld. Ook zijn er inmiddels vragen aan de Hoge Raad gesteld. Meer daarover is te lezen in de blog ‘oneerlijk huurprijsbeding: nieuwe ontwikkelingen en voorbeelden’. Nog onbekend is wanneer de Hoge Raad een oordeel zal vellen over deze vragen.
In deze recente zaak van de Rechtbank Amsterdam heeft de rechter eerst middels een tussenuitspraak het huurprijswijzigingsbeding op voorshands oneerlijk bestempeld (ECLI:NL:RBAMS:2023:2489). Vervolgens heeft de rechter de verhuurder Amvest in de gelegenheid gesteld om zich hierover uit te laten. Dit blijkt uit de pas recentelijk gepubliceerde tussenuitspraak (ECLI:NL:RBAMS:2023:8714).
Als verweer heeft Amvest meerdere argumenten aangevoerd, waaronder:
- Het huurprijswijzigingsbeding betreft een kernbeding; en
- Volgens Europese Hof in Luxemburg is een verhoging op basis van de consumentenprijsindex niet oneerlijk;
Geen kernbeding
Als het huurprijsbeding een kernbeding is, kan de rechter niet toetsen aan de Europese richtlijn over oneerlijke handelsbedingen. Dit argument trof echter volgens de rechter geen doel.
Begrijpelijk als je het mij vraagt, want het is een beding waarover vaak niet is onderhandeld. Het beding met een éxtra verhoging bovenop de verhoging op basis van de consumentenprijsindex, staat in vele standaard modelovereenkomsten. Het betreft doorgaans geen discussiepunt waarover expliciet door partijen is onderhandeld, zoals vaak wel het geval is over de hoogte van de huurprijs en het gebruik van het gehuurde. Dit heeft tot gevolg dat de rechter het huurprijsbeding wel degelijk kan toetsen aan de Europese Richtlijn over oneerlijke handelsbedingen.
Geen verhoging op basis van de consumentenprijsindex
Daarnaast heeft het Europese Hof weliswaar geoordeeld dat een huurprijswijzigingsbeding op grond van de consumentenprijsindex niet oneerlijk is, maar van die situatie is hier géén sprake. Het gaat namelijk niet om de huurverhoging op basis van de consumentenprijsindex. Het gaat maar om de extra verhogingen opgenomen in het huurbeding van maximaal 3% of 5%. Ook deze vlieger van Amvest gaat dus niet op.
Gebruik jij als verhuurder standaardmodellen voor de verhuur van woningen? Wees dan alert op de aanwezigheid van het huurprijswijzigingsbeding.
Meer weten over een oneerlijk huurprijsbeding?
Bij nieuwe ontwikkelingen, zoals een antwoord van de Hoge Raad op de prejudiciële vragen, zal een nieuwe blog in deze reeks volgen. Of lees een van onze andere artikelen over een oneerlijk huurprijsbeding.
