Een verhuurder kan bij huurwoningen verschillende soorten huurcontracten aangaan met de huurder. Sinds 1 juli 2024 zijn dat in principe altijd huurcontracten voor onbepaalde tijd. Lees hierover onze andere blog over de Wet vaste huurcontracten. Omdat er nog wel huurcontracten voor bepaalde tijd bestaan, wordt de beëindiging daarvan ook in deze blog besproken. Daarnaast wordt het beëindigen van huurcontracten voor onbepaalde tijd besprokeworden zowel de beëindiging van huurcontracten voor bepaalde tijd als onbepaalde tijd besproken. Bijvoorbeeld, wordt de huur niet betaald of is er sprake van overlast? Wat moet je in zo’n geval als verhuurder doen om het huurcontract te beëindigen en kan dat eigenlijk wel? Omdat er bij de beëindiging van huurcontracten veel komt kijken, wordt dat in deze blog uitgelegd.

Huurcontract voor bepaalde tijd

Huurcontracten voor bepaalde tijd kunnen aflopen door het verstrijken van een bepaalde tijdsduur. De verhuurder moet het einde van het huurcontract wel aanzeggen. Zegt de verhuurder niet, te laat of te vroeg aan? Dan loopt het huurcontract na het verlopen van de tijd door als huurcontract voor onbepaalde tijd. Let dus goed op! Een onjuiste aanzegging heeft grote gevolgen.

Aanzeggen? Hoe doe ik dat?

Aanzeggen betekent niet meer dan de huurder informeren over het aankomende einde van het huurcontract. De huurder moet dan bij het einde van het huurcontract de woning verlaten. De aanzegging mag niet te vroeg, maar ook niet te laat worden gedaan.

Op zijn vroegst kan de verhuurder 3 maanden vóór het einde van het huurcontract aanzeggen. Op zijn laatst kan de verhuurder dat 1 maand voor het einde van het huurcontract doen.

Een te vroege aanzegging kan door de verhuurder worden hersteld, maar een te late aanzegging niet!

Let op! Het is aan te raden om de aanzegging per aangetekende post te versturen. Een kopie van de brief kan per e-mail worden verstuurd. Op die manier staat vast dat de verhuurder goed heeft aangezegd. Wil je een voorbeeld van een aanzeggingsbrief zien? Bekijk dan onze aanzeggingsbrief (link volgt).

Voorbeeld

Een huurcontract voor bepaalde tijd loopt af op 30 juni 2024. De verhuurder wil niet verlengen, omdat hij per 1 juli 2024 een nieuwe huurder heeft. Hij moet schriftelijk aanzeggen. De verhuurder kan op zijn vroegst op 30 maart 2024 (3 maanden voor 30 juni 2024) en op zijn laatst op 30 mei 2024 (1 maand voor 30 juni 2024) de huurovereenkomst aanzeggen. Een aanzegging vóór 30 maart 2024 of ná 30 juni 2024 geldt dus niet.

Huurcontract voor onbepaalde tijd

Een huurcontract voor onbepaalde tijd kan een verhuurder niet zomaar beëindigen. De huurder heeft dan namelijk huurbescherming. De verhuurder kan het huurcontract alleen onder strikte eisen opzeggen. Dat gaat als volgt:

Stap 1

De verhuurder stuurt per aangetekende post of bij exploot van de deurwaarder een brief naar de huurder. Bij medehuur moeten de medehuurders een afzonderlijke brief krijgen. In de brief moet staan:

• – een opzeggingsgrond zoals genoemd in artikel 7:274 lid 1 BW. In dit artikel staan redenen voor de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen, omdat opzegging van een huurovereenkomst van onbepaalde tijd niet zomaar mag;
• – de vraag of de huurder binnen 6 weken kan laten weten of hij/zij instemt met de opzegging.

Wil je een voorbeeld van een opzeggingsbrief zien? Bekijk dan onze opzegginsbrief (link volgt).

Verder moet de verhuurder rekening houden met de opzegtermijn. De opzegtermijn is minimaal 3 maanden. De opzegtermijn wordt telkens met 1 maand verlengd voor ieder jaar dat de huurder gebruik heeft gemaakt van het gehuurde. Bij een opzegging na gebruik van minder dan 1 jaar, is de opzegtermijn dus 3 maanden. Voor langer gebruik, zie onderstaand overzicht.

• – 1 jaar: opzegtermijn = 4 maanden;
• – 2 jaar: opzegtermijn = 5 maanden;
• – 3 jaar: opzegtermijn = 6 maanden.

De maximale opzegtermijn is 6 maanden. Heeft een huurder dus langer dan 3 jaar gebruik gemaakt van het gehuurde, dan is de opzegtermijn voor de verhuurder ook 6 maanden.

Let op! Een opzegging in strijd met de wettelijke voorschriften is niet geldig! Van de opzegtermijn mag ook niet worden afgeweken in het huurcontract.

Stap 2

De verhuurder wacht op bericht van de huurder. De huurder kan gedurende 6 weken instemmen met de opzegging. De huurder moet dat schriftelijk doen.

Stap 3

Stemt de huurder niet in? Dan kan de verhuurder een procedure tot beëindiging van de huur starten. Er moet een dagvaarding worden opgesteld om het huurcontract daadwerkelijk te beëindigen. Het huurcontract blijft dus nog doorlopen. De huurder mag gedurende de procedure gebruik blijven maken van de woning.

Ontbinding en/of kort geding ontruiming

Ongeacht of sprake is van een huurcontract voor bepaalde of onbepaalde tijd, heeft de verhuurder bij het tekortschieten van de huurder nog twee opties:

1. een ontbindingsprocedure starten; en/of
2. een kort geding ontruiming starten.

Optie 1

Een ontbindingsprocedure is een normale bodemprocedure bij de kantonrechter. In deze procedure vordert de verhuurder de beëindiging van het huurcontract, omdat de huurder tekort is geschoten in de verplichtingen die volgens het huurcontract gelden. Vaak is er een combinatie van opzegging en ontbinding. Deze procedure duurt langer dan de tweede optie.

Optie 2

Een verhuurder kan een kort geding starten en in kort geding de ontruiming van de huurwoning vorderen. De huurder moet de woning dan verlaten, maar het huurcontract blijft nog wel geldig. Een kort geding is een versnelde procedure bij de rechtbank. De kort geding rechter geeft vanwege de versnelde procedure geen definitief oordeel. Om die reden kan de rechter geen overeenkomsten ontbinden of vernietigen.

Voor toekenning van de vordering in een kort geding is een spoedeisend belang (van de verhuurder) vereist en een tekortkoming in de nakoming van het huurcontract. In een kort geding-procedure moet de verhuurder aantonen dat het voldoende aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure ook de ontruiming zou hebben uitgesproken.

Als de rechter de ontruimingsvordering toewijst, heeft de huurder de verplichting om op korte termijn de huurwoning leeg en ontruimt op te leveren aan de verhuurder.

Wat voor een tekortkoming is voldoende voor ontbinding/ontruiming?

Bij de toekenning van een vordering tot onbinding/ontruiming wordt rekening gehouden met alle omstandigheden van het geval. De tekortkoming van de huurder zal de vordering tot ontbinding/ontruiming moeten rechtvaardigen. Alle belangen spelen bij deze afweging een rol. In een overvolle huurmarkt is het steeds lastiger om een ontbindingsvordering en/of ontruimingsvordering toegewezen te krijgen. Het is belangrijk dat de verhuurder zijn dossier goed opbouwt. Denk aan het verzamelen van overlastmeldingen, betalingsherinneringen en andere informatie.

Beëindigen huur met wederzijds goedvinden

De verhuurder en huurder mogen ook altijd samen afspraken maken over het einde van de huur. Dat wordt de beëindiging met wederzijds goedvinden genoemd. Dit betekent dat de huurder vrijwillig meewerkt aan het beëindigen van het huurcontract. Doorgaans wordt er door de verhuurder een financiële vergoeding aangeboden. De verhuurder en huurder kunnen dit onderling afspreken.

Het is verstandig om dit schriftelijk te doen. Dat kan bijvoorbeeld in een vaststellingsovereenkomst.

Vragen of hulp nodig?

Heb je vragen over deze blog of heb je hulp nodig bij de beëindiging van het huurcontract? Neem dan gerust contact met ons op. Wij kijken en denken graag met je mee!